Vražda v byte má svoju cenu. Tragická udalosť zráža hodnotu nehnuteľnosti o tisíce, predávajúci ju preto zatajujú
obchodnyregister
2026.06.18.
Kupujúci sa často riadia pocitmi, nie trhom. Tragická minulosť bytu vie skomplikovať predaj a pripraviť majiteľa o peniaze.
Nie všetko, čo ovplyvňuje cenu bytu, sa dá vyčítať z inzerátu. Okrem lokality, stavu či rozlohy môže zohrávať úlohu aj predchádzajúci život nehnuteľnosti. Informácia o tom, že v dome či byte niekto zomrel, väčšine ľudí rozhodovanie neovplyvní – naopak, berú to ako prirodzený jav. To sa však netýka vraždy, či samovraždy.
„Pri prirodzenom úmrtí býva vplyv na cenu či dĺžku predaja väčšinou minimálny a zanedbateľný. Samovražda už časť záujemcov odradí a najväčší negatívny vplyv majú násilné trestné činy, pri ktorých niektorí kupujúci nehnuteľnosť automaticky vyradia zo svojho výberu,” potvrdil maklér Alexander Krajňak z Remax Absolute.
Ak sa teda potenciálny majiteľ dozvie, že v nehnuteľnosti bola spáchaná vražda alebo samovražda, bez ohľadu na poverčivosť začne nehnuteľnosť vnímať opatrnejšie a mení sa v jeho očiach jej atraktivita, aj trhová hodnota. Hoci ide o okrajový faktor trhu, podľa maklérov z realitnej siete Remax je otočenie sa na päte v byte či dome, kde niekoho zabili, časté. História má vplyv nielen na to, ako dlho sa bude predávať, ale aj za akú cenu.
„Pokiaľ išlo o násilný či násilný trestný čin, ktorý bol medializovaný, počet záujemcov býva nižší a predaj môže trvať podstatne dlhšie,” potvrdil nelogické, no bežné správanie slovenských kupujúcich Krajňak. Výrazne zhoršený predaj evidujú najmä v menších obciach a regiónoch, kde je násilná história bývania citlivou témou.
Foto: Mgr. art. Matej Hakar
Predávajúci smrť zatajujú
Obyvatelia si o úmrtí majiteľa medzi sebou povedia, spravia z toho verejne známy fakt a berú priestor ako problémový. Dokonca počas obhliadky susedia kupujúcim situáciu ochotne ozrejmia už na dvore či pri vchode. Sú prípady, keď museli iba pre dojem z nehnuteľnosti makléri umelo podsadiť jej cenu, aj keď nie dramaticky.
„Predávame byt, kde došlo k násilnej smrti v menšom okresnom meste, čo výrazne komplikuje predaj. Záujemcov z radov miestnych obyvateľov je minimum aj keď ide o dobrú lokalitu a taktiež cena je v porovnaní s podobnými bytmi nastavená o desať percent nižšie,” priblížil Peter Kerestény z Remaxu v Banskej Bystrici. Podľa makléra napriek tomu o minulosti bývania kupujúcich informujú, pokiaľ o nej vedia.
Dokonca má skúsenosti s tým, že sa kupujúci o vražde dozvedeli a až potom sa snažili sumu za byt aktívne znížiť – teda jeho povesť brali ako príležitosť, nie, že by im okolnosť reálne prekážala. „Pri samovražde alebo násilnej smrti časť záujemcov odstúpi a časť sa pokúsi vyjednať zľavu. Nájdu sa však aj kupujúci, ktorým je táto informácia ľahostajná, pokiaľ je pre nich cena dostatočne zaujímavá,” dodal Krajňak.
Odborníci na predaj sa zhodujú, že rozhodnutie kúpiť bývanie s ťažkou minulosťou je vysoko individuálne a neraz vyhrá racionálne uvažovanie. No napriek tomu sa takmer vždy predávajúci snažia vraždu či samovraždu zatajiť. „Ale dobrý maklér pri komunikácii s okolím (susedia, domový dôverník a podobne) zistí realitu,” dodal Kerestény.
K socialistickej “kocke” architekti pristavili obývačku – nielen, že tým priniesli rodine väčší priestor na trávenie času spolu, ale aj priblížili interiér k záhrade, čím ju zapojili do diania v dome.
„Citlivejšie povahy so samovraždami nechcú mať nič spoločné. Vplyv na rozhodnutie môže mať aj čas, kedy došlo k takémuto úmrtiu, ak to bolo v dávnej minulosti, zrejme to na záujemcu nebude mať až taký vplyv,” uviedol maklér Igor Kliman za nitriansky Remax.
Psychologička Bianka Machyniaková vysvetľuje, že pri hľadaní bývania nejde len o citlivosť alebo poverčivosť. „Domov je pre človeka symbolom bezpečia, stability a kontroly nad vlastným prostredím. Ak je s nehnuteľnosťou spojená vražda či samovražda, môže to ovplyvniť jej subjektívnu atraktivitu bez ohľadu na jej reálnu kvalitu či hodnotu,” vysvetlila, že bytová minulosť dokáže zmeniť cenu nehnuteľnosti, pretože si to interpretujeme ako niečo desivé, či zlé. Vnútorné prežívanie človeka je tak silnejšie, ako realita.
To, že v dome niekto násilne zomrel, samé o sebe vplyv na nehnuteľnosť nemá, zdôrazňuje odborníčka. Kupujúci či už majiteľ tomu dá rušivý význam a začne na priestor nazerať ako na nepríjemný či nebezpečný. Nejde pritom o iracionalitu, ale o kontrolu priestoru, v ktorom plánujeme žiť. „Kým niektorí ľudia vnímajú úmrtie v byte ako prirodzenú súčasť životného cyklu a nepripisujú mu väčší význam, iní môžu mať pocit, že takáto udalosť zanecháva na mieste určitú stopu,” objasnila Machyniaková.
Citlivejší človek môže o tragickej udalosti, ktorá sa v priestore odohrala, častejšie premýšľať. „To môže viesť k pocitom nepokoja, zníženému komfortu alebo oslabenému pocitu bezpečia,” doplnila.
Čítajte viac Z núdze cnosť: Mikrobyty sú nový trend, ktorý šetrí peniaze. Dá sa v nich bývať aj na Slovensku? Vraždu v byte zákon nerieši
Advokát Ján Grman z kancelárie L/R/P advokáti potvrdil, že podľa slovenského práva netreba uviesť, ak v nehnuteľnosti došlo k násilnej smrti. Odporúča to však pre zachovanie dôvery medzi kupujúcim a predávajúcim. Akékoľvek úmrtie ani zákon nepovažuje za vadu bývania, pokiaľ fyzicky neovplyvnilo jeho stav.
„Informácia o úmrtí v byte môže byť právne významná, ak ju možno preukázať ako materiálnu okolnosť znižujúcu hodnotu alebo užívateľnosť bytu,” zdôraznil s tým, že byt alebo dom musí mať reálne poškodenie spôsobené týmto násilným činom a to také, že vplýva na komfort bývania či celkovo jeho obývateľnosť. To, že zo zákona predávajúci nemusí priznať vraždu a podobne, však neznamená, že ho za to nový majiteľ nemôže napadnúť a že je právne nepostihnuteľný.
Spor by teoreticky mohol vzniknúť aj bez poškodenia bytu následkom činu. Vtedy, ak by kupujúci nabral pocitovo dojem, že mu majiteľ zatajil preňho závažnú informáciu, na základe ktorej by možno byt nekúpil. Teda ide o faktickú vadu hodnú právneho napadnutia. „Čím závažnejšie a výnimočnejšie okolnosti sa so smrťou v byte spájajú, tým väčší priestor je na diskusiu o tom, či mal predávajúci povinnosť o nich kupujúceho informovať – a tá hranica nie je vždy úplne jednoznačná,” uzavrel Grman.
Prísť s tým, že som kúpil byt, v ktorom niekoho zavraždili, zistil som to neskoro a prekáža mi to, však ešte neznamená vopred vyhratý spor. „Vada je v rámci judikatúry chápaná ako okolnosť, ktorá objektívne znižuje možnosť využitia alebo hodnotu veci, prípadne znamená absenciu vlastnosti, o ktorej bol kupujúci uistený. Úmrtie v byte by preto mohlo byť nanajvýš atypickou faktickou, nie právnou vadou,” vysvetlil advokát s tým, že samotná nespokojnosť nezakladá právny nárok.
Foto: Nora a Jakub Čaprnkovci
Predávajúci je však povinný uviesť všetky vady, ktoré byt má a o ktorých vie, aj predať ho tak, aby mal vlastnosti bytu. „Ak napríklad byt po násilnej smrti nebol odborne sanovaný a stále vykazuje viditeľné stopy, možno uvažovať o tom, že vec (byt) nemá vlastnosti, ktoré od nej možno bežne očakávať,” potvrdil Grman.
Samotné úmrtie v nehnuteľnosti však neovplyvňuje platnosť kúpnej zmluvy, tá sa dá zrušiť len ak by pred kupujúcim zakryli reálne nedokonalosti bývania, teda by ich predávajúci vedome zamlčal a došlo by došlo nedodržaniu podmienok zmluvy.
„Napríklad pretrvávajúce poškodenie stien alebo zápach, ktorý sa nepodarilo ani napriek snahe odstrániť. Aj v takom prípade však musí kupujúci konať rýchlo a vadu vytknúť v rámci zákonnej lehoty 24 mesiacov od prevzatia bytu – po jej uplynutí príslušné práva z vád zaniknú, čo môže byť v praxi problematické najmä vtedy, keď sa prejavia až s časovým odstupom,” skonštatoval advokát.
Podľa Grmana zákon chráni kupujúceho pred reálne zamlčanými chybami nehnuteľnosti, aj nesplatenými dlhmi pôvodného majiteľa, no nie pred udalosťami, ktoré sa v byte stali v minulosti. „Kto chce mať skutočnú istotu, mal by si ako kupujúci v zmluve dohodnúť ubezpečenia predávajúceho o konkrétnych skutočnostiach, ktoré sú pre neho dôležité,” poradil.