Realitný trh sa láme: Kým niekde ceny bytov konečne padajú, iné lokality trhajú rekordy
obchodnyregister
2026.07.30.
Zabudnite na plošné zdražovanie nehnuteľností. Slovenský realitný trh momentálne zažíva bezprecedentné štiepenie a plní sa absurdnými paradoxmi. Kým na východe ceny bytov narazili na úverový strop pre obyvateľov a musia zlacňovať, v centre Bratislavy trhajú rekordy.
Dlhé roky sme si zvykli na to, že pri pohľade na ceny nehnuteľností sme videli len jeden smer – strmo nahor. Pre tých, ktorí čakajú na príležitosť kúpiť si vlastné bývanie, však aktuálne štatistiky za druhý štvrťrok 2026 prinášajú záblesk nádeje. V niektorých slovenských mestách začali cenovky bytov reálne klesať. Trh sa však nevyvíja jednotne a ponúka viacero prekvapivých paradoxov. Zatiaľ čo menšie byty môžu zlacňovať, tie väčšie o pár ulíc ďalej zažívajú cenový boom. Čo presne formuje tieto extrémy?
Dva svety v hlavnom meste
Najvýraznejší kontrast momentálne zažíva Bratislava, kde sa trh rozdelil na dva odlišné tábory. Mediánové ceny menších, dvojizbových bytov medzikvartálne klesli o 3,82 % (z pôvodných 249 000 € na 239 500 €). Naopak, rodinné trojizbové byty v hlavnom meste zdraželi o 3,0 % a blížia sa k hranici 299-tisíc eur.
Tento rozdielny vývoj nie je náhodný. Zlacňovanie dvojizbákov je podľa Michala Pružinského z portálu Nehnuteľnosti.sk priamym dôsledkom prísnych hypotekárnych pravidiel Národnej banky Slovenska. Narážajú na ne predovšetkým mladí ľudia a takzvaní prvokupujúci, ktorým chýba dostatok vlastných úspor.
Pri trojizbových bytoch je však situácia diametrálne odlišná. Kupujú ich spravidla rodiny, ktoré na financovanie využívajú peniaze z predaja svojho predchádzajúceho, menšieho bývania. Vďaka tomuto nahromadenému kapitálu sú oveľa menej citliví na aktuálne úrokové sadzby v bankách.
Prémiové centrum ťahá priemery nahor
Za celkovým rastom väčších bratislavských bytov netreba hľadať len rodiny, ale aj špecifické dianie v Starom Meste. Pri trojizbových bytoch v časti Bratislava I totiž dáta ukazujú masívny skok až o 8,0 %, čím sa ich mediánová cena vyšplhala na závratných 429 950 €. V ostatných bratislavských častiach pritom ceny rodinných bytov prevažne stagnovali.
Analytik portálu Nehnutelnosti.sk upozorňuje, že Staré Mesto funguje ako samostatný, prémiový mikrotrh. Dominujú tu veľmi bonitní klienti, ktorí nehnuteľnosti kupujú často v hotovosti a vnímajú ich ako bezpečný prístav pre uloženie svojich peňazí. Keďže sa v tomto okrese predáva v absolútnych číslach menej nehnuteľností, stačí len niekoľko nadštandardne drahých obchodov na to, aby štatistiky vyskočili výrazne nahor. Zákazníci v tejto lokalite sú jednoducho ochotní priplatiť si státisíce eur len za prestížnu adresu.
Na východe stopli rast samotné platy
Veľmi neštandardná situácia sa odohrala v Prešove, kde narazila kosa na kameň v podobe platových možností obyvateľov. Dvojizbové byty tu síce zdraželi o vyše 5 %, no tie trojizbové zlacneli o 3,6 % (na necelých 176 300 €).
Dôvodom je finančný strop. Priemerné mzdy v Prešovskom kraji jednoducho nestačia na to, aby rodiny prešli bankovým testovaním pri bytoch drahších ako 180-tisíc eur. Predávajúci tak museli ustúpiť a zreálniť svoje požiadavky. Časť kupujúcich tento stav prinútil zmeniť plány a uspokojiť sa s menším, no dostupnejším dvojizbovým bytom.
Tento náhly presun záujmu logicky vyhnal ceny dvojizbákov nahor. Vznikla tak paradoxná situácia – rozdiel medzi dvojizbovým a trojizbovým bytom sa v Prešove scvrkol na necelých 13 250 eur. Podľa Pružinského ide o výnimočnú anomáliu a z dlhodobého hľadiska o neudržateľný stav.
Skokan z Považia a spiaca Nitra
Pri pohľade na západné Slovensko prekvapuje Trenčín. Ten sa stal absolútnym rekordérom v raste cien menších bytov spomedzi všetkých krajských miest – vyskočili o takmer 7 % na 155-tisíc eur. Ešte začiatkom roka bol totiž Trenčín najlacnejším krajským mestom v regióne, takže aktuálne zdražovanie je len prirodzeným dobiehaním okolia.
Mesto ťaží zo silného priemyslu, výbornej dostupnosti na diaľnicu D1 a dostatku pracovných miest. Suma 155-tisíc eur je pre dva pracujúce príjmy stále akceptovateľná aj pri drahších hypotékach, vďaka čomu sa tamojší trh nezastavil.
Zato v Nitre sa čas akoby zastavil. Kým susedná Trnava či Žilina rástli slušným tempom (od 2,3 do 4,1 %), nitrianske cenovky zamrzli na bode mrazu (pokles o 0,06 % pri menších a mikroskopický rast 0,5 % pri väčších bytoch). Michal Pružinský objasňuje, že Nitra si svojím cenovým boomom prešla už dávnejšie, keď do regiónu prichádzali veľké automobilové investície.
Dnes je trh s prenájmami nasýtený a špekulatívni investori, ktorí kedysi hromadne vykupovali malé byty, sa stiahli. Podobne ako v Prešove, aj v Nitre momentálne delí dvoj- a trojizbový byt len zhruba 15-tisíc eur. Vytvára to patovú situáciu: pre mnohých sú menšie byty už príliš drahé, no na hypotéku pre väčší byt ich príjem stále nestačí.