Vladimír Baláž: Dnes je pánom trhu zamestnanec, pokojne si môže vypýtať zvýšenie platu
obchodnyregister
2026.08.02.
Na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami sa v posledných dvoch desaťročiach odohral masívny nárast cien, keď sa hodnoty bytov a domov viac ako zdvojnásobili. Tento vývoj stvoril mýtus o nehnuteľnostiach ako o bezrizikovej investícii, ktorá majiteľom garantuje neustály zisk. Ekonóm Vladimír Baláž z Prognostického ústavu SAV hovorí, že aktuálne majú na trhu práce navrch zamestnanci, ktorí si môžu pýtať zvýšenie platu. Slovensko dováža pracovnú silu a títo cudzinci nám ročne zaplatia do štátneho rozpočtu miliardu, ktorá vystačí napríklad na trináste dôchodky.
V rozhovore sa dočítate:
- prečo nominálny nárast ceny bytu neznamená automaticky reálny zisk;
- ako trvalo trhu s nehnuteľnosťami, kým sa zotavil z krízy v roku 2008;
- prečo vyľudňovanie niektorých okresov povedie k ďalšiemu poklesu cien nehnuteľností;
- aký finančný prínos má 160-tisíc zahraničných pracovníkov pre slovenský dôchodkový systém;
- prečo starnutie populácie prinesie zníženie kriminality aj nižšiu ekologickú záťaž;
- prečo slovenské univerzity v medzinárodných rebríčkoch zaostávajú a klesajú;
- aké politicky nepopulárne reformy v daniach a školstve sú nevyhnutné pre budúcnosť krajiny.
Tento rozhovor si môžete pozrieť ako reláciu NA ROVINU, alebo nižšie prečítať ako editovaný a krátený prepis.
Byty a domy sú drahé. Mnohí ľudia majú problém kúpiť si ich, pretože nedostanú hypotéku. Za 20 rokov sme videli niekoľkonásobný nárast cien. To, čo kedysi stálo 100 000 eur, dnes stojí 200 000. Objavujú sa však analytici, ktorí tvrdia, že tento trend nepotrvá navždy, a spoliehať sa na to, že vlastný byt bude majiteľovi večne zarábať peniaze, sa nedá. Ako sa v tom zorientovať?
My ekonómovia sa nepozeráme na takzvané nominálne ceny, ktoré vidíte na výveskách, ale na reálne ceny po započítaní inflácie. Ak si zoberiete roky 2021 až 2025, spotrebiteľské ceny kumulatívne narástli o 38 %. To je obrovské číslo.
Predstavte si, že ste v roku 2021 kúpili byt za 100 000 eur a v roku 2025 ste ho predali za 120 000 eur. Na prvý pohľad ste zarobili 20 000 eur, teda 20 %, ale v skutočnosti ste prišli o peniaze, pretože inflácia bola rýchlejšia. Vždy sa musíme pozerať na to, čo si za tie peniaze môžete v skutočnosti kúpiť.
Vladimír Baláž
Zdroj: Aktuality/Štefan Kurilla
Po vstupe do Európskej únie vládla eufória a všetci si mysleli, že Rakúšania či Holanďania vykúpia naše panelákové poklady. Ceny vtedy prudko vzrástli, no v roku 2008 prišla kríza. Zrazu sa ukázalo, že sú nepredajné. Prišiel pád a trvalo jedenásť rokov, kým sa nominálne ceny bez započítania inflácie dostali na pôvodnú úroveň.
Keď sa pozrieme na históriu trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku, minimálne polovicu času bol v recesii. Našou vlastnosťou však je, že si najlepšie pamätáme veci z posledných dvoch rokov. Môžeme si však spomenúť aj na pokles cien počas pandémie, keď Európska centrálna banka začala zvyšovať úrokové sadzby. Ľudia mali problém splácať vysoké úvery s trojpercentným úrokom, čo zafungovalo ako samoregulačný mechanizmus, ktorý ceny upravil.
Tvrdíte, že ľudia si to zle pamätajú, no oni sa na to pozerajú cez vlastnú peňaženku. Kedysi si mohli kúpiť byt z výplaty, zatiaľ čo dnes sa mnohí mladí ľudia v Bratislave sťažujú, že si z priemernej mzdy nevedia zabezpečiť bývanie. Nie je toto podstatný rozdiel?
Tie čísla sú veľmi dôležité. Našťastie, aj na Slovensku stúpajú reálne mzdy, čo je nárast mzdy po odpočítaní inflácie. Kvôli demografickej kríze dnes trh praje zamestnancom, nie zamestnávateľom. Tí musia mzdy dvíhať, na čo následne reaguje aj trh nehnuteľností. Keď predávajúci vidia, že ľudia majú viac peňazí a sú ochotní zaplatiť viac, zvýšia ceny.
Takže byty sú drahé preto, že si ľudia môžu dovoliť zaplatiť vysoké ceny, a nie preto, že je ich nedostatok?
Platí oboje a záleží na lokalite. Tu sa dostávame k téme regionálnych rozdielov, ktoré sú na Slovensku aj v európskom meradle veľké. Máme tu Bratislavu, ktorá výrazne vyčnieva. Je tu práca, blízkosť Viedne, letisko a množstvo možností. Je to úplne iný život ako v Revúcej alebo vo Svidníku. Pre mladého človeka s nízkym nástupným platom je nepredstaviteľné vziať si 200-tisícovú hypotéku. Jeho najväčším spojencom je rast miezd a inflácia, ktorá dlh časom zmaže.
Na rast miezd sa však nedá úplne spoliehať. V číslach to síce vyzerá dobre, ale v živote jednotlivca, napríklad učiteľa či zdravotnej sestry, závisí rast platu od politického rozhodnutia, ktoré kvôli konsolidácii nemusí prísť. V súkromnej sfére to zasa závisí od vôle nadriadeného, alebo od situácie v konkrétnom sektore.
Pred vstupom do Európskej únie, napríklad v roku 2000, sme mali 20-percentnú nezamestnanosť a pol milióna ľudí bez práce. Dnes je nezamestnanosť na úrovni 5,2 % a nezamestnaných je približne 150 000. Dnes je pánom na trhu práce zamestnanec, ktorý si môže vypýtať vyšší plat, a zúfalí zamestnávatelia mu ho často priplatia. Samozrejme, záleží na tom, či ste v Rimavskej Sobote alebo v Bratislave, a či pracujete v gastre alebo v IT. Faktom však zostáva, že s prehlbujúcou sa demografickou krízou bude sila zamestnancov rásť, čo potlačí nahor aj mzdy a následne ceny nehnuteľností.
Je investícia do nehnuteľností stále investíciou na istotu, alebo sa to zmení?
Záleží na tom, čo pod investíciou rozumiete. Ak si kupujete vlastné bývanie, je to skôr spotreba. Potrebujete niekde bývať, podobne ako potrebujete auto, televízor či mobil. Výhodou je, že neplatíte nájom niekomu inému. Iná situácia nastáva, ak chcete na byte zarábať cez prenájom alebo špekulovať na zmene ceny. Ak však potrebujete bývať, je rozumné byt kúpiť a príliš sa nepozerať na momentálnu cenu, pretože inflácia rozdiely časom zmaže.
Niektorí analytici tvrdia, že sa neoplatí brať vysoké hypotéky, pretože nás čaká demografická kríza a byty nebude mať kto obývať. Je to realistický pohľad?
Všade počúvame, že vymierame a Slovensko starnie najrýchlejšie v Európe. Pozrime sa však na konkrétne čísla. Ja som ročník 1961 a vtedy na Slovensku žilo 4,2 milióna ľudí. Dnes je to 5,5 milióna, čo je značný nárast. Aj pri zlom demografickom vývoji bude v roku 2060 na Slovensku žiť 5 miliónov ľudí, teda stále o 800 000 viac než pri mojom narodení. Slovensko nevymrie, len zostarne. Bude tu väčší podiel ľudí nad 60 rokov, čo je v rozvinutých spoločnostiach bežné. Nečakajú nás žiadne demografické horory.
Často sa hovorí, že ak ľudia nemajú na drahé hypotéky, mali by ísť radšej do nájmu. Avšak pri dnešných dôchodkoch a demografickej kríze, kde sa na dôchodky bude skladať menej mladých ľudí, je s ich výškou problém už dnes. Ako si dôchodca v budúcnosti dovolí platiť nájomné v Bratislave bez toho, aby sa musel presťahovať do lacnejšieho okresu?
Medzi východnou a západnou Európou je veľký rozdiel v type bývania. Postkomunistické krajiny sú typické obrovským podielom vlastníctva nehnuteľností. V Rakúsku býva v nájme približne 50 % ľudí, ale je tam rozvinutá sociálna demokracia a regulované nájomné. Na Slovensku vlastní alebo spoluvlastní nehnuteľnosť 92 až 93 % ľudí. Kúpa nehnuteľnosti sa týka najmä mladých ľudí, ktorí migrujú zo zaostalejších regiónov do Bratislavy alebo krajských miest za prácou.
Budú títo ľudia v starobe čeliť problému s bývaním, ak im banka pre vysoké ceny nedá hypotéku?
Ak sa presťahujú do Bratislavy, skôr či neskôr si hypotéku vezmú. Zistia, že je to rozumnejšie než platiť nájom, pretože väčšinu hodnoty hypotéky časom zmaže inflácia.
U nás budú ľudia stále chcieť vlastniť?
Podiel nájomného bývania je u nás, podobne ako v Poľsku či na Balkáne, veľmi nízky. Slovensko je navyše vidiecka krajina, kde polovica ľudí žije v sídlach do 5 000 obyvateľov a bývajú vo vlastných rodinných domoch.
Problémom je najmä Bratislava, kde je veľmi malá ponuka nových bytov. Príčin je veľa – od nedostatku pozemkov cez slabú podporu štátu až po extrémne dlhé stavebné konania. To všetko sa však dá riešiť.
Má teda zmysel stavať nové byty a demografická kríza nebude taká drastická? Alebo klesnú ceny nehnuteľností, pretože v nich nebude mať kto bývať?
Základom ceny nehnuteľnosti je poloha. Môžete mať krásny dom s bazénom, ale ak je v Revúcej alebo vo Svidníku, má nižšiu hodnotu než trojizbový byt v Petržalke. Náš demograf Braňo Šprocha robí prognózy až na úroveň okresov a vidíme, že niektoré regióny, najmä na juhu stredného Slovenska ako Detva, Zvolen či Veľký Krtíš, a časti východného Slovenska, sa budú vyľudňovať rýchlejšie. Ceny nehnuteľností tam už teraz klesajú.
Ťažko sa dá predvídať, kde otvoria alebo zavrú fabriku. Ako sa dá predikovať migrácia ľudí?
Prirodzený prírastok, teda bilancia pôrodov a úmrtí, má veľkú zotrvačnosť a dá sa počítať pomerne presne. Migrácia je však kvôli politickým, ekonomickým či vojnovým udalostiam nepredvídateľná. Tu môžeme vychádzať len z minulých trendov, preto sú odhady menej presné. V regiónoch, odkiaľ ľudia odchádzajú, ceny klesajú. V Bratislave budú dlhodobo rásť, pretože dopyt a ponuka fungujú.
Politici často sľubujú masívnu výstavbu bytov. Vidíme to v Holandsku, New Yorku aj u nás. Je to správny sľub? Treba tie byty stavať?
Sľub je to správny, ale činy chýbajú. Bratislava je v porovnaní s inými metropolami relatívne prázdna. Má rozlohu 374 kilometrov štvorcových a žije tu približne 460 000 prihlásených obyvateľov, s dochádzajúcimi možno 600 000. Singapur má na podobnej rozlohe 7 miliónov ľudí. V Bratislave sú veľké nezastavané plochy, napríklad medzi Dúbravkou a Záhorskou Bystricou, kde by sa dali ubytovať desiatky tisíc ľudí.
Lenže infraštruktúra to nezvláda, už teraz sú tam obrovské zápchy.
To je úplne normálne v každom hlavnom meste. Aj Londýn má metro a zápchy sú tam obrovské. Nová infraštruktúra vždy priláka nový dopyt a ďalšie autá. Je to nekonečný súboj.
Je realistické, aby politici doručili tisíce bytov, keď sú povoľovacie konania dlhé a pozemky obmedzené? Boris Kollár to sľuboval a vieme, ako to dopadlo, teraz to má ako tému Progresívne Slovensko.
Nechcem komentovať konkrétnych politikov, ale v Bratislave je miesta dosť a veľa pozemkov vlastní štát alebo verejné inštitúcie. Či to politici dokážu zmanažovať a prekonať prekážky, závisí od ich šikovnosti a kompetentnosti. Na rozdiel od Londýna či New Yorku sa tu stavať dá.
Hovorí sa aj o vyššom zdaňovaní nehnuteľností. Európska komisia nás vyzýva zdaňovať majetok namiesto práce. Riešením by mohlo byť progresívne zdanenie investičných bytov – čím viac ich niekto má, tým vyššiu daň zaplatí, aby bohatí investori nedvíhali ceny. Čo si o tom myslíte?
Otázkou je, ako definujete investičný byt. Mnohí Slováci majú nehnuteľnosti po rodičoch, ktoré využívajú napríklad ako chalupy, nie na komerčný prenájom. O nehnuteľnosť sa treba aj starať, na čo ľudia pri biznis plánoch často zabúdajú. Investičná nehnuteľnosť by mala byť definovaná aktívnym príjmom z prenájmu, ktorý by sa mal zdaňovať, čo sa už vlastne deje, ak ho majiteľ prizná.
Ak by štát zaviedol progresívne dane pre jednotlivcov, investori si založia spoločnosti s ručením obmedzeným a budú byty vlastniť cez ne. Najjednoduchšie je zdaňovanie od metra štvorcového, kde však neviete rozlíšiť, či tam býva učiteľ alebo špekulant.
Ak by sa však zvýšila daň z prenájmu, premietlo by sa to do výšky nájomného. Existuje dobré riešenie?
Najlepším riešením je zvýšiť ponuku, nie obmedzovať dopyt daňami. Treba vyčleniť pozemky a povzbudiť developerov. Vo vyspelých štátoch je bežné, že pri výstavbe veľkého bytového domu sa časť bytov vyčlení na regulované sociálne nájomné. Tým sa zabezpečí, aby štvrte neboli prázdne alebo určené len pre majiteľov luxusných áut. Tieto pravidlá by mali prísť aj k nám.
Spomínali ste demografický pokles. Analytici z inštitútu INESS tvrdia, že je to náš najväčší problém. Vy hovoríte, že to nebude také drastické a byty ani dôchodky tým neutrpia. Počuť však už aj skúsenosti, že do škôlok berú už dvojročné deti, lebo ich je zrazu menej.
K detailom z INESS sa neviem vyjadriť, ale v našom ústave sa demografii venujeme hĺbkovo. Starnutie je dlhodobý a pomalý proces. Často sa zabúda na migráciu, ktorá je významným činiteľom. V roku 2014 u nás pracovalo približne 20 000 cudzincov, najmä z okolitých štátov. Dnes ich je 160 000, čo predstavuje 5 % pracovnej sily. To je značný nárast a v budúcnosti ich bude toľko, koľko si trh vypýta.
Hovorím o riadenej migrácii cez pracovné agentúry pre nadnárodné spoločnosti. Týchto 160 000 ľudí vyprodukuje na daniach a odvodoch ročne približne miliardu eur, čo zodpovedá nákladom na 13. dôchodky. Ak by sme v budúcnosti zamestnávali 300 000 cudzincov, mohli by sme kompenzovať úbytok domácich pracovníkov. V Rakúsku sa 25 % pracovníkov narodilo v inej krajine. Ak nebudeme xenofóbni, budeme dovážať migrantov, ktorí budú pracovať na našich dôchodcov, podobne ako Slováci kedysi pracovali v Nemecku či Rakúsku.
Je zaujímavé, že aj politici, ktorí sa pasujú do úlohy odporcov migrácie, dnes hovoria o dovoze pracovníkov napríklad z Uzbekistanu.
My sme už vyše 3 000 Uzbekov doviezli. Počet Indov tiež násobne rastie. Slovo migrácia má v Európe zlý zvuk, ľudia si hneď predstavia člny a nelegálnych migrantov. Na Slovensko však nikto z nich nechce ísť, lebo náš sociálny systém nie je taký štedrý ako vo Švédsku.
Vladimír Baláž v relácií Na rovinu s Petrom Hanákom
Zdroj: Branislav Wáclav/Aktuality.sk
Vláda však pod tlakom zamestnávateľov súhlasila s dovozom 150 000 pracovníkov z Indie, Srí Lanky a Filipín. Tieto krajiny majú siete škôl špecializované na výchovu opatrovateliek a zdravotných sestier. Keď nebudeme mať dosť vlastných, začneme ich dovážať. Bežnému Slovákovi to môže znieť zvláštne, ale v konečnom dôsledku je dôležitá profesionalita, nie farba pleti. Ak migráciu odmietneme ako Japonci, procesy starnutia sa drasticky zrýchlia. Budeme mať síce Slovensko biele, ale staré.
Čo ďalšie nám prinesie demografický pokles? Má starnutie aj nejaké výhody?
Starnutie má aj svetlé stránky. Slovensko bude bezpečnejšie, pretože kriminalitu páchajú najmä mladí muži. Starenky banky nevykrádajú. Krajina bude aj čistejšia, pretože ekologická stopa starších ľudí je nižšia. Nepotrebujú už toľko nových vecí, autá ani nové bývanie ako mladá generácia. Samozrejme, budeme starší, čo samo o sebe nie je príjemné, ale kriminalita aj ekologická záťaž klesnú.
To však vytvorí tlak na zdravotníctvo a sociálne služby.
To sa bude musieť riešiť kombináciou dovozu pracovníkov zo zahraničia a využitím technológií. Časť práce v sociálnych službách nahradí umelá inteligencia a robotika. V Japonsku už bežne používajú roboty na manipuláciu s imobilnými pacientmi či pri hygiene. Tieto veci už nikto nechce robiť, takže automatizácia je nevyhnutná.
Čítal som, že bez eurofondov by sme boli v recesii. Je to pravda?
Áno, je to tak. Naším najväčším problémom nie je korupcia ani to, aká vláda je práve pri moci. Problémom je nevýkonná ekonomika. Produktivita práce je v porovnaní s Rakúskom či Nemeckom veľmi nízka, preto nedokážeme vyrobiť dosť peňazí na kvalitné zdravotníctvo a školstvo.
Znamená to, že máme horšie technológie, alebo sme menej pracovití?
Nie sme leniví. Technológie majú nadnárodné spoločnosti, ktoré u nás montujú autá a televízory. Podobáme sa Portugalsku alebo Grécku, ktorí žijú z cestovného ruchu. My máme aspoň tie montážne linky, ale náš systém výskumu a vývoja je jeden z najslabších v Európe. Sme odkázaní na dovoz technológií a na to, či tu tie montážne dielne zostanú. Ak by odišli, bola by to katastrofa, ktorú nemáme čím nahradiť.
Už 15 rokov počúvame o znalostnej ekonomike a podpore výskumu, ale výsledky nevidíme. Ostatní sú už míle pred nami.
Musím vás opraviť, my nestojíme na mieste, my klesáme. Naše univerzity sa v rebríčkoch posúvajú nadol. Nie preto, že by nič nerobili, ale preto, že ostatní bežia oveľa rýchlejšie a my sa nedokážeme prispôsobiť.
Čo by sme mali ako voliči hľadať v programoch strán, aby sme videli reálny plán na zmenu, nielen prázdne heslá o podpore vedy?
Predstavte si, že by sme chceli vyhrať majstrovstvá sveta vo futbale. Potrebovali by sme širokú základňu, systém a peniaze na trénerov. Vo vede je to podobné. Výsledky investícií do výskumu sa však dostavia až o 10 či 15 rokov. Pre politika je to nezaujímavé. Voličov viac lákajú 13. alebo 14. dôchodky. Je ťažké presvedčiť konzervatívneho voliča, že má zmysel investovať do školstva pre jeho vnukov, keď on sám výsledky už neuvidí.
Podľa čoho spoznať politika, ktorý má reálny plán?
Musí to byť investícia, ktorej efekty sa sledujú v čase. Vidíme napríklad, že počet slovenských študentov v zahraničí neklesá, len sa mení ich pomer kvôli demografii. Miera emigrácie mozgov je stále rovnaká. Slovenskí študenti idú radšej na Masarykovu alebo Karlovu univerzitu, pretože hľadajú kvalitu. Ak by sme mali kvalitné univerzity alebo špičkovú Slovenskú akadémiu vied, študenti by zostali doma.
Na to sú však potrebné peniaze, aby profesori nemuseli mať dve práce, aby splatili hypotéku v Bratislave.
Presne tak. Nikto sa nečuduje, ak futbalový klub zaplatí milión eur za hráča, ale ak by mal mať profesor miliónový plat, spoločnosť by ho zjedla zaživa.
Čo teda treba urobiť, aby sme sa pohli vpred?
Parafrázujem Jeana-Clauda Junckera: všetci vieme, čo treba urobiť, len nevieme, ako nás potom znovu zvolia. Museli by sme prekopať daňový systém – znížiť dane z práce a vysoké odvody a zvýšiť dane z nehnuteľností. Tým by ste však nahnevali množstvo voličov. Peniaze by museli ísť do vzdelávania namiesto 13. dôchodkov. Takýto politik by pravdepodobne neprežil ďalšie volebné obdobie. Potrebovali by sme štátnika, ktorý myslí dlhodobo a nie len na svoje znovuzvolenie o štyri roky. Takého človeka na Slovensku zatiaľ nepoznám.
Problémom je aj diskontinuita. Ak by jedna vláda začala s reformami, opozícia by ich v ďalšom období pravdepodobne zvrátila.
Sme veľmi mladá krajina bez tradície vlastnej štátnosti. Možno nám zatiaľ dostatočne nezáleží na tom, aby naša krajina vyzerala dobre, ako je to bežné v Dánsku či Švédsku s ich tisícročnou históriou. Čaká nás ešte dlhá cesta k výchove odborníkov a štátnikov, ktorí budú myslieť na krajinu. Možno sa toho dočkáme o 100, 200 alebo 300 rokov.