Realitné fondy sa púšťajú do nájomných bytov. Kedy možno čakať zníženie cien bývania?

Na Slovensku chýbajú státisíce bytov. Ponuku majú zvýšiť podielové fondy, ktoré sa môžu zapojiť aj do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Zisťovali sme, ako sa k novinke stavajú, kedy možno čakať zmenu na trhu s nehnuteľnosťami a aké výnosy nájomné bývanie vie prinášať.

Inštitút Martina Filka v januári upozornil, že bývanie v slovenských mestách patrí medzi najmenej dostupné v Európe.

Situáciu má pomôcť riešiť schéma štátom podporovaného nájomného bývania, ku ktorej schválil parlament zákon ešte v roku 2022 a neskôr ho novelizoval. Vláda navyše vo februári umožnila, aby sa do systému mohli zapojiť aj realitné podielové fondy.

Zároveň už pred rokom na jar sa rozšíril okruh povolených investícií pre dôchodkové fondy II. piliera aj o domáce infraštruktúrne, sociálne či bytové projekty.

Už v uplynulých mesiacoch vstúpilo do mechanizmu podpory nájomného bývania viacero známych hráčov na trhu s dlhoročnou praxou.

Zisťovali sme, s akými plánmi prichádzajú správcovské spoločnosti, aký majú potenciál riešiť dostupnosť bývania a aké výnosy môžu investori očakávať.

Chýbajú státisíce bytov

Na jedného člena slovenskej domácnosti pripadá dnes len 1,1 obytnej izby a chýba možno až pol milióna bytov, vyčíslil Anton Gromóczki z Inštitútu Martina Filka. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár odhaduje počet na 350-tisíc. Nedostatok vidí vo všetkých krajských a okresných mestách – kam sa ľudia sťahujú za prácou, prípadne za štúdiom.

„Snaha prísť bližšie k práci, a teda tlak na ceny nehnuteľností súvisí aj s nedostatočnou dopravnou infraštruktúrou, keď doprava za prácou je neekonomická,“ dodáva Pavel Škriniar z Národohospodárskej fakulty Ekonomickej univerzity v Bratislave.

Gromóczki z Inštitútu Martina Filka tvrdí, že v akejkoľvek forme prenájmu by mala byť dnes len menej ako desatina bytov.

„Je to výsledok rozsiahlej privatizácie bytového fondu, pomalej výstavby a slabých nástrojov pre rozvoj dostupného bývania. Rozvoj trhového nájomného sektora brzdia aj nevhodné zákony o nájme a pobyte,“ zdôvodnil.

Ročne sa postaví zhruba 17-tisíc bytových jednotiek, čo predstavuje menej ako jedno percento bytového fondu. Zaostávanie Slovenska za ostatnými krajinami sa tým pádom nezmenšuje, komentuje.

Ako funguje štátna podpora nájomného bývania

Štátna podpora nájomného bývania zahŕňa zníženú sadzbu DPH investorov, daňové výhody pre budúcich nájomcov pri získaní bývania od svojho zamestnávateľa či možnosť uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, priblížil Palenčár z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Pre konzervatívnych a ako diverzifikácia

Štát si veľa sľubuje od zapojenia investorov do schémy podpory nájomného bývania. Je ale segment pre realitné fondy dostatočne zaujímavý, aby sa do nej zapojili?

Škriniar si myslí, že trh s bývaním by mohol narásť o 15 až 20 miliárd eur. No koľko peňazí by mohli do neho tiecť cez realitné fondy zamerané na nájomné byty, je podľa neho náročné odhadnúť.

Pre porovnanie, majetok v realitných fondoch bol na základe dát Slovenskej asociácie správcovských spoločností len cez tri miliardy eur.

„Priestor na záujme investorov znižuje zhoršujúca sa ekonomická situácia na Slovensku. Záujem by však mohol byť zo strany dôchodkových správcov a poisťovní, teda inštitúcií so záujmom o konzervatívne investovanie,“ myslí si. Pre realitné fondy to vidí ako atraktívnu možnosť:

z pohľadu dlhodobej stability konzervatívnych výnosov,
diverzifikácie portfólia – pokiaľ by fond neinvestoval len do nájomného bývania, ale aj iných typov nehnuteľností.

„Rezidenčné investovanie prináša z dlhodobého hľadiska predvídateľné cash-flow, inflačnú ochranu a nízku koreláciu s inými typmi realitných investícií,“ vysvetľuje.

Zdôrazňuje však, že segment nájomných nehnuteľností vyžaduje aj vzhľadom na proces výstavby dlhodobý horizont. Zabúdať netreba ani na náročnosť prevádzky a profesionálnu správu bytov.

Za najväčšie riziko považuje zmenu legislatívy, ktorá môže zásadne ovplyvniť podmienky a záujem o financovanie. „Napríklad regulácia nájomného, prípadne povinnosť ubytovávať vymedzené skupiny obyvateľstva, urobia škrt cez plány výnosov,“ vyjadril obavy Škriniar.

Prečítajte si tiež:

Pomôcť majú zmeny v zákonoch

Prezident Zväzu stavebného priemyslu Slovenska Pavol Kováčik pripomína, že developeri a investori dlhodobo vnímali ako najväčšiu bariéru na Slovensku nepredvídateľnosť a dĺžku povoľovacích procesov. Verí, že ich záujem a výstavbu podpora nedávne zmeny stavebnej legislatívy. Poukazuje na:

reformu povoľovacích procesov,
digitalizáciu konaní,
úpravu pravidiel územného plánovania,
lepšie definovanie práva povinností účastníkov výstavby,
zníženie rozsahu potrebných vyjadrení dotknutých orgánov,
zavádzanie pevnejších lehôt pre rozhodovanie úradov.

„Zrýchlenie povoľovania pomôže zvýšiť počet pripravovaných projektov, znížiť náklady financovania a tým aj podporiť výstavbu bytov,“ myslí si Kováčik.

Pozrite si na grafe rebríček top 20 okresov s najvyšším indexom starnutia, ktorý vyjadruje početosôb v poproduktívnom veku (65+ rokov) pripadajúci na 100 osôb v predproduktívnom veku (0 – 14 rokov):

Pár percent ročne

Aké zhodnotenie investície cez projekty nájomného bývania možno očakávať? Palenčár odhaduje výnos na úrovni troch až štyroch percent.

Pre Škriniara bude zaujímavé sledovať, či sa fondy rozhodnú investovať do najdrahších lokalít alebo na miestach s najvyšším nedostatkom bytov. Do pozornosti dáva fakt, že cena stavebných materiálov nesúvisí s lokalitou.

„Pri drahom pozemku pôjde o istý ale nízky výnos, pri lacnejšom pozemku a dostatočnom záujme o bývanie môže byť výnosové percento vyššie,“ poznamenáva.

Škriniar ešte dodáva, že kolísanie ceny nehnuteľnosti bude pri dlhodobo držaných nájomných nehnuteľnostiach bezpredmetné. Rozhodujúce budú výška nájmu a jeho pravidelnosť.

Súčasne investorov upozorňuje, že výber peňazí môže byť obmedzený – podobne, ako tomu je dnes pri doterajších realitných podielových fondoch. Pri nich treba rátať napríklad s lehotou niekoľkých mesiacov na vyplatenie podielových listov alebo aj s dočasným pozastavením výberu financií.

Palenčár očakáva reálny dopad na realitný trh a zlepšenie dostupnosti bývania v prípade, keď sa bude dlhodobo – aspoň 10 rokov – stavať ročne minimálne 2 500 bytov. Pozrime sa teda na postoje jednotlivých správcovských spoločností a či už majú konkrétne plány:

Tatra banka

Tatra banka už prednedávnom rozhodla o vstupe do segmentu rezidenčných nehnuteľností a dostupného nájomného bývania. Prvý rezidenčný projekt v Bratislave má už v poslednej fáze výstavby.

Jej správcovská spoločnosť vytvorila Fond nájomného bývania, ktorý je určený pre inštitucionálnych investorov. Drobní klienti do neho teda investovať nemôžu.

„V tejto oblasti sme získali seriózny dopyt investorov v miere, kde nám dávalo zmysel otvorenie samostatného produktu zameraného len na túto oblasť,“ vysvetlil podpredseda predstavenstva Tatra Asset Managementu (TAM) Martin Ďuriančik.

Získané finančné zdroje investujú do hotových, rozostavaných alebo začínajúcich rezidenčných projektov v Bratislave a krajských mestách na Slovensku.

V prvej fáze má fond v pláne pracovať celkovo s prostriedkami na úrovni 100 až 110 miliónov eur, čo má stačiť na asi 500 bytov v priebehu troch rokov, spresnil Adam Lehotský z TAM. Prvé projekty by však mohli vstúpiť do fondu už v prvej polovici 2027.

„Jednotlivé projekty budú v dominantnej miere zapojené do systému štátom podporovaného nájomného bývania,“ dodal podpredseda predstavenstva Ďuriančik.

Na začiatku júla štát so zástupcami dôchodkových správcovských spoločností informoval, že 60 miliónov putovalo do Fondu nájomného bývania z fondov II. piliera.

365.invest

Pri 365.invest sa do systému štátom podporovaného nájomného bývania zapojil Realitný fond, ktorý je otvorený pre drobných investorov. V súčasnosti jeho hodnota portfólia je ocenená na takmer 1,26 miliardy eur.

Správca avizuje, že plánuje počas nasledujúcich desiatich postaviť 3 000 bytov. Rádovo má ísť o investíciu v hodnote niekoľko stoviek miliónov eur. Nehnuteľnosti sa majú nachádzať naprieč Slovenskom – aj v okresných mestách a mikroregiónoch so silnými zamestnávateľmi.

„Každý nový projekt plánujeme realizovať v rozsahu približne 70 až 100 bytových jednotiek,“ spresnil Head of Product and Sale Support Radko Rozum.

Spoločnosť uvažuje aj nad vytvorením priestoru pre vstup inštitucionálnych investorov, teda rovnako ako to urobila Tatra banka.

Vosem Capital

Vosem Capital už vytvoril špecializovaný Fond nájomného bývania, ktorý bude spolupracovať so štátom.

„Chceme sa zamerať na lokality, kde pôsobia veľkí stabilní zamestnávatelia a kde je prirodzene najväčší dopyt po nájomnom bývaní. Máme už vytypovaných niekoľko vhodných lokalít, kde je priestor pre 8 až 10-tisíc nájomných bytov,“ priblížil predseda predstavenstva Vosem Capital Daniel Meško.

Predpokladajú zhodnotenie investícii na úrovni minimálne piatich percent ročne. „Je to konzervatívne a splniteľné očakávanie. Základný investičný horizont je nastavený na päť rokov,“ tvrdí Meško.

Slovenská sporiteľňa

Slovenská sporiteľňa vníma otvorenie systému štátom podporovaného nájomného bývania pre realitné fondy pozitívne. Vlastné zapojenie ale nateraz neavizuje. „Predpokladom je pokrytie aj developerskej fázy budovania projektu, čomu sa nateraz pri správe nášho realitného fondu nevenujeme,“ zdôvodnila hovorkyňa Marta Cesnaková.

Banka ale so svojou nadáciou v minulosti iniciovala založenie spoločností Dostupný Domov a Dostupný Nájom spolu so Slovak Investment Holdingom. Bývanie poskytujú podľa finančného domu za nižšie nájomné ako trh.

„Aktuálne Dostupný Domov vlastní a prenajíma 412 bytov, spoločnosť Dostupný Nájom má ďalších 250 bytov vo výstavbe a približne 150 bytov v príprave. Do budúcnosti je ambíciou ďalej rozširovať portfólio nájomných bytov a podporovať rozvoj dostupného bývania na Slovensku,“ uviedla Cesnaková.

Penta Real Estate a Penta Real Estate Fund

Penta Real Estate sa doposiaľ na Slovensku venovala najmä klasickému rezidenčnému developmentu – určenému primárne na predaj bytov. Jadrom aktivít sú veľké mestské projekty a dlhodobý rozvoj mestských štvrtí.

„Zároveň však vnímame, že štruktúra trhu bývania sa postupne mení a popri vlastníckom bývaní rastie význam profesionálne spravovaného nájomného bývania či bývania pre mladých profesionálov a študentov,“ reaguje Senior Business Development Manager Peter Čižmár.

Pri viacerých pripravovaných projektoch sa preto podľa neho pozerajú na kombináciu rôznych modelov bývania a zvažujú aj formy nájomného a študentského bývania.

Aj napriek nižšej dostupnosti hypoték, vyššej mobilite ľudí či meniacemu sa životného štýlu mladších generácií však nájomné bývanie nevnímajú ako náhradu vlastníckeho bývania, ale len ako prirodzený doplnok.

Penta Real Estate Fund sa primárne zameriava tiež na developerské projekty a len v obmedzenej miere napríklad na investície do schém podporovaného nájomného bývania. Správca neplánuje vytvoriť samostatný fond. Do konca roku ale otvorí nový fond zameraný na nájomné nehnuteľnosti v sektore zdravotníctva a sociálnej starostlivosti, prezradil šéf fondu Tomáš Hochmeister.

J&T Real Estate

J&T Real Estate môže na trhu vytvoriť synergiu s investičnými fondami J&T. Skúsenosti s nájomným bývaním má pri projekte Ovocné sady Trnávka, kde takto poskytuje jeden bytový dom. Pri rezidenčných nehnuteľnostiach sa však sústredí na výstavbu bytov na komerčný predaj.

„V nájomnom bývaní je podľa JTRE najpodstatnejšie presvedčiť zamestnávateľov, aby podľa súčasného modelu prispievali, a záujemcov o tom, že nájomné bývanie je pre nich výhodné a bezpečné aj na dlhé časové obdobie. Treba ‚zlomiť’ Slovákov v tom, že vlastniť nehnuteľnosť nie je to podstatné,“ napísal hovorca Michal Dutka.

IAD

IAD už má projekty v rezidenčnom segmente zahrnuté ako súčasť diverzifikácie Prvého realitného fondu. „Do segmentu bývania vstupujeme formou akvizícií vhodných developerských zámerov a priameho developmentu,“ popisuje spoločnosť.

V segmente bývania má záujem ďalej rásť. „V portfóliu už vlastníme viaceré strategické pozemky pripravené na budúcu rezidenčnú výstavbu. Samotná dynamika realizácie týchto projektov bude závisieť od celkového vývoja trhových podmienok na Slovensku,“ dodal správca.

Možnosť zapojenia sa medzi investičných partnerov v schéme podpory nájomného bývania analyzuje. „Musíme striktne vyhodnocovať nielen výnosovú stránku projektu, ale aj následnú likviditu a podmienky možného exitu z investície pre potreby budúcej likvidity,“ zdôvodnila firma.