Koniec Airbnb v centrách miest? Brusel pritvrdí, Slovensko smeruje k novej páke na krízu bývania

S úvodom nového roka budú platiť pre krátkodobé ubytovania, známe z platform Airbnb či Booking, nové pravidlá. Prísnejším režimom, na ktorý zatlačil Brusel, sa má čiastočne riešiť kríza bývania v Európe. Prvým krokom bude spustenie registrácie týchto bytov aj na Slovensku, aby mal o nich prehľad štát. K tomu však nedávno prišla novinka, ktorá posúva kroky Únie ďalej a Slovákom by mohla pomôcť k rýchlejšej výstavbe.  

Bytov je vo väčšine krajín Strednej Európy nedostatok a nehnuteľnosti, ktoré fungujú ako ubytovanie turistov cez platformy Airbnb alebo Booking, situáciu zhoršujú. Po tom, ako dáta ukázali, že krátkodobé prenájmy môžu byť v niektorých európskych mestách hlavným problémom nedostupnosti bývania, začal Európsky parlament (EP) tlačiť na ich reguláciu.

Nehnuteľnosť, ktorá by mohla slúžiť ako domov pre mladý pár či rodinu, sa dostane do ponuky pár dňového ubytovania. Tým sa znižuje ponuka bývania, byty stávajú ešte vzácnejšie a ich ceny rastú. Ak investor vie, že byt v centre môže zarobiť na turistoch viac než klasickým prenájmom, je ochotný zaň zaplatiť viac a tým nepriamo zdvíhať cenu ostatných bytov v ponuke. Zároveň ho neponúkne do klasického prenájmu, ak na ňom zarobí menej.

Na Slovensku sa to zatiaľ týka skôr centra Bratislavy, no európske metropoly s tým majú oveľa väčší problém. Tlak podľa komisie priamo ovplyvňuje najmä nízkopríjmové domácnosti, mladých a kľúčové profesie. Ľudia v tejto kategórií si totiž podľa dát nemôžu dovoliť bývanie v oblasti, kde pracujú. Následne sa potom sťahujú do satelitných obcí a každodenným dochádzaním preťažujú dopravu do veľkomiest.

Foto:
Radovan Ondruš
Ilustračný záber.

Brusel vidí krízu bývania

Nedávno však EP vytvoril spoločný rámec pre registráciu krátkodobých ubytovaní a výmenu údajov medzi platformami a úradmi. Slovensko následne prijalo vlastný zákon o povinnosti mať registračné číslo pre byty ponúkané na krátkodobé ubytovanie cez tieto online platformy. Zákon o novom registri nadobudne účinnosť 1. januára 2027.

Hostitelia, ktorí začnú ponúkať ubytovanie po tomto termíne, sa budú musieť zaregistrovať ešte pred prvým hosťom. Tí, ktorí budú ubytovanie poskytovať už do konca roka 2026, dostanú čas na registráciu do 28. februára 2027. Každá ubytovacia jednotka dostane registračné číslo a bez neho ju po uplynutí lehoty nebude možné ponúkať cez platformy. Ministerstvo cestovného ruchu a športu môže v takom prípade nariadiť platforme, aby inzerát odstránila.

Úrady tak po novom budú vedieť, ktoré byty sa ponúkajú turistom. Tým získajú aj podrobnejšie dáta – nielen kto byt vlastní a kde sa nachádza. Pribudnú údaje o jeho využívaní, napríklad koľko nocí bol prenajatý a koľko hostí v ňom bývalo, aj z akých krajín pochádzali. S tým sa bude evidovať aj koľko bytov reálne vypadlo z bežného trhu v prospech turistov.

Register však nebude verejným zoznamom hostiteľov, úplné údaje o hostiteľovi budú dostupné úradom. „Poskytnú napríklad informáciu o tom, či je táto ponúkaná ubytovacia jednotka využívaná aj ako bydlisko prenajímateľa alebo slúži na iné účely. Tento register neposkytuje detailné informácie o ubytovacej jednotke (to však je možné zistiť po prepojení údajov z údajmi katastra nehnuteľností), ani o cenových podmienkach, či ubytovaných hosťoch,” vysvetlil odborník na bývanie zo Slovenskej akadémie vied (SAV) Ján Výbošťok.

Za porušenie povinností hrozia pokuty od 100 do 1 000 eur pre nepodnikajúcu fyzickú osobu, od 1 000 do 3 000 eur pre podnikateľa či firmu a od 3 000 do 30 000 eur pre platformu. Pri opakovanom porušení sa môže horná hranica pokuty zdvojnásobiť.

„Dnes máme o krátkodobých prenájmoch pomerne málo informácií a pri analýze prenocovaní vychádzame najmä z informácií o miestnych daniach a poplatkoch z ubytovania, ktoré nemusia byť ani presné ani úplné,” uviedol expert na bývanie s tým.

Nový register však mestám nedáva právomoc určovať, aké nehnuteľnosti, kde a koľko dní sa môžu byty prenajímať turistom. Pravidlá pre podnikanie, dane, využívanie bytov či právomoci samospráv zostávajú rozdelené medzi viaceré zákony. Ak by Slovensko chcelo krátkodobé prenájmy obmedziť napríklad počtom dní alebo ich zakázať v konkrétnych lokalitách, muselo by pravidlá upraviť na štátnej úrovni, mimo bruselských pravidiel.

Zákaz Airbnb v centrách miest?

Slovensko podľa požiadaviek Únie pripravilo register krátkodobých prenájmov, no v úvode septembra oznámil Brusel radikálny krok. Predložil návrh zákona, ktorý má mestám uľahčiť obmedzovanie Airbnb či Bookingu tam, kde preukázateľne zhoršuje dostupnosť bývania. Ak teda v praxi podľa registra dáta ukážu, že konkrétna lokalita má vážny problém bytmi, miestne alebo štátne úrady by tam mohli zaviesť obmedzenia pár dňových prenájmov.

Tento septembrový návrh zatiaľ nie je platné právo. Musí ešte prejsť schvaľovaním v Európskom parlamente a Rade EÚ. Ak sa tak stane, Únia stanoví pravidlá, podľa ktorých budú môcť štáty konať. Podľa návrhu by sa mohol dať napríklad stanoviť maximálny počet krátkodobých prenájmov v určitej štvrti, obmedziť počet nových registrácií týchto bytov, či zaviesť limit, koľko nehnuteľností môže byť využívaných na krátkodobé ubytovanie.

Centrum Bratislavy by tak mohlo na základe dát preukázať, že ceny bývania rastú výrazne rýchlejšie než príjmy a že ponuka bývania nestíha dopyt. Pokiaľ by boli splnené aj ostatné podmienky návrhu, Bratislava by sa identifikovala ako oblasť s cenovo nedostupným bývaním.

„V prípade, že by bola (aj) Bratislava označená, ako nedostupná, znamenalo by to, že by mohla získať podporu Únie pri riešení tohto problému či už z hľadiska územného plánovania, regulovania krátkodobých prenájmov (i keď toto pravdepodobne nie je taký vážny problém na Slovensku), vhodne lokalizovanej bytovej výstavby, či novému/efektívnejšiemu využívaniu existujúceho fondu budov a brownfieldov. Nariadenie však zavádza najmä právnu ochranu pre zodpovedné orgány v prípade zavádzania regulácií,” dodal Výbošťok.

Európska komisia zdôraznila, že opatrenia musia byť založené na dôkazoch a použité na konkrétne zasiahnuté územie. Preto návrh počíta skôr s obmedzením ich počtu, než s plošným zákazom. Dokument zavádza spoločný spôsob, ako určiť v ktorej oblasti je bývanie najviac nedostupné a aké kroky následne podniknúť. Podľa návrhu by mestá nemohli krátkodobé prenájmy obmedziť iba preto, že ich je v lokalite veľa. Museli by preukázať, že významne zhoršujú dostupnosť či cenovú dostupnosť bývania najmenej tri roky a že iné, miernejšie opatrenia by problém nevyriešili.

Foto:
Lenka Németh / Penta Real Estate
Ilustračný záber na zdieľané bývanie v Metropolke a projekt Chalupkova od Penta Real Estate

Únia zatlačí aj na výstavbu

Okrem obmedzovania krátkodobých prenájmov vyzval Brusel členské štáty Únie, aby krízu bývania riešili aj ďalšími krokmi. V historicky prvom návrhu nariadenia o dostupnom bývaní (Affordable Housing Act) Európsky parlament odporúča, aby krajiny maximálne zjednodušili procesy výstavby – cieľom je, aby cenovo dostupné nehnuteľnosti pribudli čo najrýchlejšie.

Štátne úrady by tak mali mať právnu istotu, za akých podmienok môžu obmedziť využívanie bytov na iné než dlhodobé bývanie – nielen platformy ako Airbnb, ale aj páky na nehnuteľnosti kúpené ako druhé bývanie (čo napríklad vyššou daňou z nehnuteľnosti vyriešilo Holandsko) či dlhodobo prázdne byty. Komisia v návrhu vyzvala aj na lepšie využitie pozemkov a existujúcich budov a zrýchlenie výstavby sociálneho či študentského bývania. Nejde však o zavedenie zákona, iba o návrh, čo by mohli krajiny robiť, aby sa situácia zlepšila.

Zároveň EP pripravuje aj balík opatrení na zjednodušenie a zrýchlenie výstavby bývania (Housing Simplification Package) na rok 2027, ktorý sa má priamo zamerať na zjednodušenie plánovania, znižovanie zbytočných nákladov, prieťahov či administratívnej záťaže pri výstavbe. „Nejde o úplne prvý krok, avšak možno povedať, že ide o prvý explicitný regulačný nástroj EÚ k riešeniu krízy bývania,” uzavrel význam dokumentu Výbošťok.

Samotná výstavba, odovzdanie a kolaudácia jedného bytového domu trvajú na Slovensku priemerne asi sedem až osem rokov – od územného plánovania, povoľovania stavby, vyjadrení a záväzných stanovísk množstva dotknutých orgánov až po dokladanie množstva dokumentov developermi.

Ak niečo chýba, konanie sa môže prerušiť a natiahnuť ešte viac. Investori sami upozorňovali, že jeden typ dokumentu musia predkladať viacerým orgánom, či je pre nich zbytočná administratíva a premárnený čas, kým čakajú na schválenie. Nemalým problémom sú aj odvolania a námietky účastníkov konania. Do procesu sa môže zapojiť aj verejnosť, pričom jej pripomienky nemusia vychádzať z odborného základu a zväčša sú subjektívne – nikto nechce mať pod oknami novostavbu, no všetci chcú bývať.

K tomu sa pridáva aj slabá kapacita úradov a nejednotná prax – aj preto nový stavebný zákon zaviedol jedno správne konanie a digitalizáciu. No štát sám priznáva, že jeho zapojenie do praxe ešte stále prináša komplikácie a celkovo nie je úradníkov dostatok.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
Airbnb
krátkodobé prenájmy
Bratislava
návrh zákona
dostupnosť bývania
kríza bývania
Brusel
EÚ

Sledujte Pravdu na Google news
po kliknutí zvoľte “Sledovať”

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme diskusiu zastavili

Prevládali v nej príspevky, ktoré boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi. Celú debatu sme
vymazali, autorom všetkých slušných príspevkov sa ospravedlňujeme.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.