Veľký sprievodca prenájmami: Ako neprerobiť pri hľadaní bytu a prečo výšku nájmu neurčuje výška hypotéky?

Na jeseň zažíva trh s prenájmami tradične najväčší nápor. Do miest sa vracajú študenti, absolventi vstupujú do prvých zamestnaní a ľudia po letných dovolenkách opäť riešia otázku bývania. Ako sa v tejto kľúčovej sezóne zorientovať z pohľadu nájomníka aj majiteľa nehnuteľnosti? Na čo si dať pozor pri skrytých poplatkoch a čo všetko musíte vedieť, kým podpisujete zmluvu? Na otázky odpovedá expert na trh s nehnuteľnosťami Miroslav Kadleček z portálu Bezrealitky.sk.  

Prečo je práve jesenné obdobie najrušnejšie a o aké byty býva najväčší záujem?

Jeseň je z logických dôvodov prirodzeným míľnikom roka. Študenti sa hromadne vracajú do škôl, čerství absolventi nastupujú do práce a ľudia, ktorí uvažovali o zmene bývania, väčšinou cez leto dopyt pozastavia. Po dovolenkách sa však trh znova rozbieha naplno. Všetky tieto potreby sa koncentrujú do jedného časového okna, čo vytvára na trhu výrazný pretlak záujemcov.

Ak by niekto hľadal podnájom napríklad v januári, má šancu dohodnúť si lepšiu cenu než na jeseň?

Cenu na trhu primárne určuje dopyt, takže áno. Keď je na jeseň dopyt na vrchole a o jeden byt súťaží viacero záujemcov, ceny prirodzene rastú. V januári je situácia pokojnejšia a dopyt slabší, čo by malo znamenať aj priaznivejšie ceny. Má to však svoje „ale“. V januári býva výrazne nižšia ponuka. To znamená, že síce môžete ušetriť, no už si nebudete môcť vyberať z takého širokého spektra bytov ako koncom leta a na jeseň.

Ako vyzerajú regionálne rozdiely na Slovensku? Predpokladám, že prím hrajú najmä najväčšie mestá.

Presne tak. Najnovšie dáta zo spoločnosti Deloitte, ktorá pravidelne vypracováva tzv. Rent Index, potvrdzujú obrovské regionálne nožnice. Zatiaľ čo v Bratislave sa priemerný nájom pohybuje na úrovni okolo 930 eur, v Košiciach je to približne 733 eur. Veľké rozdiely sú však aj v rámci samotného hlavného mesta – výrazný cenový skok uvidíte, ak porovnáte Staré Mesto s Vrakuňou či Podunajskými Biskupicami. Lokalita je skrátka kľúčovým faktorom, ktorý určuje konečnú sumu.

Ako nepreplatiť: Skryté poplatky a cenové pasce

Lokalita určuje cenu, no aj v rovnakom meste na podobnom mieste sa ceny za podobný byt môžu líšiť o stovky eur. Ako nenaletieť a na čo si dať pri porovnávaní inzerátov pozor?

Pri vyhľadávaní a porovnávaní cien musíte ísť naozaj do detailov. Kľúčové je odlíšiť čisté nájomné od celkovej ceny, ktorá zahŕňa aj náklady na energie a prevádzkové služby. V praxi často dochádza k optickému klamu: byt inzerovaný za 650 eur bez služieb a energií vás vo finále môže stáť aj 900 eur. Naopak, byt s ponukovou cenou 750 eur, v ktorej sú už započítané kompletne všetky poplatky, je v skutočnosti výhodnejší. Vždy porovnávajte len finálne sumy.

Čo všetko by malo zmysluplné nájomné obsahovať a kde nastávajú najčastejšie spory?

Skladba ceny sa bežne delí na tri hlavné zložky: pevné nájomné, služby a energie. Služby zahŕňajú dodávku teplej a studenej vody, kúrenie, odvoz odpadu či údržbu spoločných priestorov. Pri energiách ide primárne o elektrinu a plyn, no pridať sa môžu aj položky ako internet, televízia či prenájom parkovacieho miesta. Nájomník by mal presne vedieť, za čo platí každé jedno euro.

Častým kameňom úrazu v praxi býva ročné vyúčtovanie. Pri nedoplatkoch sa majitelia okamžite ozývajú, no pri preplatkoch občas nastane ticho. Ako tomuto problému predísť?

My odporúčame zmluvne dohodnúť, aby sa elektrina a plyn prepísali priamo na nájomníka. Vyúčtovanie za túto časť si potom človek rieši sám a má plnú kontrolu nad svojou spotrebou. Pokiaľ ide o zálohové platby správcovi bytového domu, v nich by sa mali nachádzať len položky, ktoré nájomník reálne spotrebováva – teda voda, kúrenie, výťah či osvetlenie chodieb. Položky ako fond opráv, poistenie budovy alebo odmena správcovi sú nákladmi majiteľa na správu jeho majetku a v zálohách pre nájomníka nemajú čo hľadať. Majú byť schované v čistom nájomnom. Pravidlá vyúčtovania je potrebné jasne zadefinovať hneď na prvom stretnutí, nie až pri podpise zmluvy.

Pohľad prenajímateľa: Hypotéka cenu na trhu neurčuje

Prejdime na druhú stranu. Od čoho by sa mala odvíjať cena pre majiteľa nehnuteľnosti, ak chce byt úspešne prenajať?

Majiteľ by mal v prvom rade triezvo zhodnotiť trh a porovnať svoju nehnuteľnosť s podobnými ponukami v okolí. Dôležitá je lokalita, dostupnosť MHD, občianska vybavenosť a, samozrejme, technický stav bytu. Pokiaľ ponuka v pôvodnom stave súťaží s kompletne zrekonštruovaným bytom na tom istom poschodí, majiteľ si jednoducho nemôže pýtať rovnakú sumu.

Mnohí majitelia však kalkulujú tak, že nájom predsa musí pokryť ich splátku hypotéky. Je to reálne?

Je to veľmi častý pohľad, no z ekonomického hľadiska ide o omyl. Cenu prenájmu neurčuje výška vašej hypotéky, ale dopyt a ponuka na trhu. Ak máte byt zaťažený vysokým úverom, no v danej lokalite sa obdobné byty prenajímajú za nižšie ceny, záujemcovia na vašu hypotéku dbať nebudú. Ak prestrelíte cenu výrazne nad priemer okolitých ponúk, byt zostane prázdny a vy nezarobíte nič.

Na druhej strane, majiteľovi nemusí nájom pokryť 100 % hypotéky na to, aby to bola dobrá investícia, však?

Presne tak, je to otázka celkovej matematiky. Je úplne bežné, že nájom nepokrýva celú splátku úveru. Majiteľ si však musí uvedomiť svoj cieľ. Ak ide o jeho druhý či tretí byt na hypotéku, kúpna cena nehnuteľnosti a jej hodnota v čase rastie. On síce dobieha časť splátky zo svojho, no dlhodobo si buduje a zhodnocuje majetok.

Ako teda optimálne nastaviť cenu, aby majiteľ zarobil, no neriskoval, že bude byt pol roka bez nájomníka?

Kľúčom je poznať svoje fixné náklady, vedieť, aké bolo ročné zúčtovanie služieb a aké sú reálne spotreby pri jednej, dvoch či troch osobách. Podľa toho nastavíte cenu tak, aby vám pokryla variabilné náklady a zároveň sa udržala na trhovej úrovni v danej lokalite.

Finančný šok na začiatku a spolubývanie

S akými reálnymi nákladmi musí človek počítať vo chvíli, keď sa ide nasťahovať?

Zariaďovanie nového nájmu je pre peňaženku pomerne veľký náraz. Okrem prvého nájomného a platieb za energie sa hneď na úvode platí kaucia (depozit), ktorá štandardne predstavuje výšku jedného až dvoch mesačných nájmov. Pokiaľ je v procese realitná kancelária či sprostredkovateľ, platí sa aj provízia. V praxi tak človek musí mať pred nasťahovaním pripravenú hotovosť vo výške troch až štyroch mesačných nájmov. Taktiež treba myslieť na časový posun: ak sa nasťahujete 1. dňa v mesiaci, zaplatíte prvý nájom, no okolo 15. až 20. dňa už hradíte nájom na nasledujúci mesiac.

Dá sa tomuto vysokému vstupnému kapitálu nejako vyhnúť?

Úplne vyhnúť sa tomu nedá, štart je vždy finančne náročný. Pri hľadaní si však treba všímať, či je v inzeráte jasne zverejnená výška kaucie a či sa platí odmena sprostredkovateľovi. Dôležité je si uvedomiť, že kaucia má byť vratná. Slúži ako zábezpeka pre majiteľa na prípadné škody alebo nedoplatky a po skončení nájmu vám musí byť vrátená. Tieto podmienky musia byť presne definované v zmluve. Ak meníte nájom každý rok, táto kaucia vám v podstate stále koluje od jedného majiteľa k druhému.

Veľkú časť dopytu tvoria študenti a mladí ľudia, ktorí sa skladajú na jeden byt. Ako správne vyriešiť fungovanie v spolubývaní?

Presné štatistiky neexistujú, no v univerzitných mestách tvoria študenti obrovskú časť trhu, keďže kapacity internátov ani zďaleka nestačia. Pri spolubývaní dôrazne radím: napíšte si vlastné interné pravidlá. Čo sa stane, ak jeden zo spolubývajúcich nezaplatí svoju časť? Čo ak niekto v strede semestra ukončí štúdium alebo sa odsťahuje k partnerovi? V tom momente vypadne časť nájmu a zostávajúci ľudia majú problém. Taktiež si určíte jednu osobu, ktorá oficiálne komunikuje s majiteľom, a o všetkých zmenách v počte obyvateľov ho hneď informujte.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
prenájom nehnuteľnosti
nájomná zmluva
trh s nehnuteľnosťami
realitná kancelária
Moje peniaze

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.