Bratislava mohla získať až o 446 miliónov eur viac. Nová štúdia spochybňuje dohodu mesta s developermi

Bratislava mohla pri zmenách územného plánu a dohodách s developermi na petržalskom Lide získať verejné benefity v hodnote ďalších 118 až 446 miliónov eur. Vyplýva to zo štúdie, ktorú si dala vypracovať mestská časť Petržalka.  

Jej starosta Ján Hrčka spochybňuje výhodnosť podmienok dohodnutých magistrátom pod vedením Matúša Valla. Hlavné mesto pritom pri schvaľovaní projektu argumentovalo investíciami do verejných priestorov a získaním takmer stovky nájomných bytov.

Bratislava podľa odbornej analýzy nemusela pri plánovanej výstavbe novej štvrte na pravom brehu Dunaja vyjednať pre svojich obyvateľov dostatočne výhodné podmienky.

Štúdia, ktorú si objednala mestská časť Petržalka, odhaduje, že hlavné mesto mohlo od developerov získať verejné benefity v hodnote ďalších 118 až 446 miliónov eur.

Nejde o peniaze, ktoré by mesto malo na účte a prišlo o ne. Autori hovoria o potenciálnej hodnote, ktorú mohlo získať v podobe finančných príspevkov, nájomných bytov či investícií do verejnej infraštruktúry.

Analýza spochybňuje podmienky, za ktorých bratislavské mestské zastupiteľstvo vo februári 2025 schválilo zmeny územného plánu v lokalite Nové Lido a súvisiace zámeny pozemkov.

Za zmeny územného plánu hlasovalo 31 mestských poslancov. Starosta Petržalky Ján Hrčka, ktorý je zároveň mestským poslancom, patril k odporcom navrhovaných dohôd.

Mesto podľa analýzy získalo iba malú časť hodnoty

Podstatou sporu je otázka, koľko by mali developeri odviesť mestu za to, že im zmena územného plánu umožní rozsiahlejšiu a hodnotnejšiu výstavbu.

Ak samospráva napríklad povolí na určitom pozemku postaviť viac bytov alebo zmení jeho využitie, môže tým výrazne zvýšiť trhovú hodnotu pozemku. Časť takto vytvorenej hodnoty môže následne získať späť pre verejnosť.

Podľa štúdie organizácie Centre for Territorial Development (CTD) si Bratislava pri zmenách na Lide zabezpečila približne 8,5 až 10 percent hodnoty vytvorenej územnoplánovacími rozhodnutiami.

Autori analýzy tento výsledok porovnali s vyššími referenčnými úrovňami využívanými pri zachytávaní hodnoty pôdy v zahraničí. Ak by mesto dokázalo získať 20 až 40 percent vytvorenej hodnoty, rozdiel by podľa ich modelov predstavoval 118 až 446 miliónov eur.

Tieto sumy však vychádzajú z ekonomických scenárov a zvolených porovnávacích hodnôt. Nepredstavujú preukázanú stratu ani istotu, že by Bratislava dokázala celú sumu v skutočných rokovaniach vyjednať.

Štúdiu vypracovali Branislav Machala z CTD, Július Golej z Ústavu manažmentu Slovenskej technickej univerzity a brazílsky ekonóm Paulo Sandroni.

Hrčka kritizuje postup magistrátu

Starosta Petržalky Ján Hrčka tvrdí, že ešte pred hlasovaním upozorňoval na nedostatok odborných podkladov, ktoré by umožnili posúdiť, či mesto získava za plánované zmeny primeranú protihodnotu.

„Je naozaj nepochopiteľné, že pri minuloročnom hlasovaní nám ako mestským poslancom ani ako vedeniu mestskej časti nikto nevedel povedať, či je protihodnota, ktorú si magistrát od developerov na Lide vypýtal, adekvátna,“ uviedol Hrčka.

Podľa neho sa napriek týmto pochybnostiam rozhodnutie prijímalo príliš rýchlo. Primátora Matúša Valla a väčšinu mestského zastupiteľstva preto vyzýva, aby vysvetlili svoj postup a prehodnotili pravidlá pri budúcich developerských projektoch.

Hrčka zároveň zdôrazňuje, že nie je proti samotnej výstavbe na Lide. Sporná je podľa neho predovšetkým výška protihodnoty, ktorú má za rozhodnutia umožňujúce rozsiahlejšiu výstavbu získať verejnosť.

Takmer 5 700 bytov, mestských má byť necelá stovka

Jedným z najvýraznejších zistení analýzy je pomer medzi plánovaným počtom bytov a tými, ktoré majú pripadnúť mestu.

V rozvojovom území Celomestského centra Petržalka, zahŕňajúcom projekty Nové Lido a Southbank, sa podľa štúdie počíta s výstavbou približne 5 700 bytov. Mestských nájomných bytov má byť 98, teda menej ako dve percentá.

Autori upozorňujú, že takýto podiel nemusí stačiť na vytvorenie štvrte, v ktorej budú môcť bývať aj domácnosti s nižšími príjmami.

Ďalším príkladom je plánovaný peší most cez Dunaj. Štúdia pracuje s jeho odhadovanou hodnotou približne 35 miliónov eur, čo podľa použitých finančných údajov zodpovedá približne 200 mestským nájomným bytom.

Autori tým nespochybňujú potrebu dopravného prepojenia, ale upozorňujú na otázku, ako má mesto pri vyjednávaní s developermi rozdeľovať verejné benefity medzi infraštruktúru a dostupné bývanie.

Magistrát argumentoval miliónovými investíciami

Bratislavský magistrát už pri schvaľovaní projektu vo februári 2025 kritiku navrhovaných podmienok odmietal. Zdôrazňoval, že v lokalite sa počítalo s výstavbou už podľa pôvodného územného plánu a nové zmeny majú umožniť vznik kvalitnejšej mestskej štvrte.

Mesto vtedy uvádzalo, že developeri sa zmluvne zaviazali investovať 75 miliónov eur do verejných priestorov a odovzdať Bratislave minimálne 97 nájomných bytov v odhadovanej hodnote 25 miliónov eur.

Súčasťou dohôd má byť nábrežný park, promenáda, nové pešie premostenie Dunaja a ďalšie úpravy verejného priestoru.

Magistrát zároveň vyčíslil ďalšie súvisiace investície developerov do komunikácií a dopravnej infraštruktúry na 95 miliónov eur. Okrem toho počítal s poplatkom za rozvoj vo výške 26,5 milióna eur, ktorý má pomôcť financovať ďalšiu občiansku vybavenosť.

Mesto argumentovalo aj tým, že zámenami pozemkov vzniknú vhodnejšie plochy pre centrálny park a základnú školu. „My si myslíme, že sme z pohľadu mesta získali maximum možného,“ uviedol magistrát vo svojom stanovisku ešte pred schválením zmien.

Práve primeranosť získaných benefitov však teraz spochybňuje analýza objednaná Petržalkou. Zároveň otvára otázku, ktoré investície možno považovať za skutočnú protihodnotu za zmenu územného plánu a ktoré by developer musel zabezpečiť aj pre fungovanie vlastného projektu.

K novým výpočtom zatiaľ nemáme aktuálne stanovisko hlavného mesta.

Spor sa môže zopakovať pri ďalších štvrtiach

Autori štúdie upozorňujú, že problém nemusí byť obmedzený iba na Lido.

Bratislava v súčasnosti pripravuje alebo posudzuje transformáciu viacerých bývalých priemyselných a ďalších rozvojových území. Podobné dohody s vlastníkmi pozemkov tak môžu v budúcnosti ovplyvniť výstavbu tisícov bytov aj rozsah investícií do verejnej infraštruktúry.

Podľa CTD je slabinou súčasného systému predovšetkým spôsob výpočtu príspevkov developerov. Mesto ich odvodzuje najmä od prírastku podlažnej plochy, nie priamo od ekonomickej hodnoty, ktorú rozhodnutím o zmene územného plánu vytvára.

Petržalka preto žiada prehodnotenie metodiky a otvorenú odbornú diskusiu ešte pred schvaľovaním ďalších veľkých projektov.

„Bratislava potrebuje rozvoj, z ktorého nebudú profitovať predovšetkým vlastníci rozvojových pozemkov, ale najmä jej obyvatelia – prostredníctvom dostupného bývania, kvalitnej infraštruktúry a verejných priestorov,“ uzavrel Hrčka.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
Bratislava
štúdia
územný plán
Lido

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.