Úrady povedali jasne: nula metrov na byty. Kupujú ľudia v centre Bratislavy za státisíce mačku vo vreci?

V centre Bratislavy sa za státisíce eur predávajú apartmány v ikonickej budove Luxor. Háčik je však v tom, že stavebné povolenie na rekonštrukciu počíta s administratívnou stavbou a nulovou plochou bytov. Čo teda v skutočnosti kupujú budúci majitelia a aké riziko im hrozí?  

Bratislavský Obchodný a obytný dom Luxor na Štúrovej ulici sa má zmeniť na lukratívne bývanie. Nenápadná, no známa stavba vznikla v roku 1939 podľa návrhu brnianskeho architekta Jana Víška. Stala sa symbolom moderného životného štýlu – prepájala obchodné priestory, reštauráciu Luxor, kancelárie a bývanie.

Aktuálne budovu v priamom kontakte s ulicou čaká ďalšia etapa. Po rekonštrukcii z nej má byť rezidenčný projekt Luxor Residence. Obnova pod investorom Amigal Group má zachovať čo najviac z jeho pôvodnej podoby. Na siedmich podlažiach developer predáva celkovo 62 apartmánov. Na prízemí je v pláne zachovanie obchodov, prípadne služieb.

Foto:
Amigal Group
Vizualizácie projektu Luxor Residence

Takmer milión eur za apartmán

Aj vzhľadom na lokalitu v tesnej blízkosti Kamenného námestia a Hotela Kyjev sú v projekte na predaj apartmány začínajúce na 216-tisícoch eur (od cca 27 m²), ale aj za takmer milión eur (do 205 m²). Investor ponúka jednoizbové jednotky, no tiež aj priestranný penthouse. Jednoizbových bude 22, dvojizbových 29, trojizbových 10 a v najvyššom podlaží je priestor pre štvorizbák.

Rekonštrukcia má začať čoskoro, pôvodné plány hovorili o závere tohto roka. Hrubé práce majú byť hotové na jar 2027 a pred koncom roka už investor očakáva aj dokončenie interiérov. Noví obyvatelia by sa tak mohli sťahovať v úvode roka 2028.

Developer projekt prezentuje ako moderné bývanie a apartmány vhodné aj na prenájom. Nové stavebné povolenie však ukazuje, že rekonštruovaná budova má zostať nebytovým priestorom. Stavebný úrad v dokumente potvrdil, že využitie budovy sa rekonštrukciou nemení a uviedol cez 4,7-tisíc m² administratívnej plochy a nula štvorcov bytovej funkcie.

Rozhodnutie, ktoré vydal úrad, povoľuje iba modernizáciu nebytovej budovy. Nejde o povolenie na vznik 62 bytov. To, ako investor bývanie prezentuje a súčasný povolený účel priestorov sa preto nezhoduje. Povolenie ešte nie je právoplatné, môže byť napadnuté odvolaním. Až po skončení odvolacieho procesu (15. novembra) bude jasné, v akej podobe platí. Samo osebe však úrad nepovoľuje zmenu na klasické byty, to by musela byť schválená bytová funkcia.

Amigal Group má pritom aktuálne predaných 15 a rezervovaných ďalších 14 apartmánov za státisíce eur. Investor môže neskôr požiadať o zmenu nebytovej funkcie Luxoru na bytovú. Nemusí pritom čakať, kým bude rekonštrukcia dokončená.

Ak by budova už bola dokončená a skolaudovaná ako nebytová, bolo by potrebné riešiť zmenu účelu užívania. V oboch prípadoch by úrady preverovali, či byty s budovou spĺňajú územnoplánovacie, technické, hygienické, protipožiarne a ďalšie požiadavky. Pri Luxore treba rátať aj s ochranou – stavba sa nachádza v pamiatkovej zóne a samotné rozhodnutie úradu požaduje aj stanoviska Krajského pamiatkového úradu.

Developer môže podľa advokáta Jána Grmana z firmy L/R/P advokáti predať priestor, ktorý vyzerá ako byt, ale tým novému majiteľovi automaticky nedáva právo v ňom bývať. Grman zdôraznil, že sa vyjadruje v teoretickej rovine a právny výklad platí všeobecne, nie konkrétne na projekt Luxor Residence. Ak je priestor úradne schválený iba ako kancelária, kupujúci ho nemôže automaticky legálne využívať na bývanie len preto, že má kuchyňu, kúpeľňu a posteľ.

Ak bude chcieť developer splniť podmienky na bytovú funkciu, musí získať príslušné rozhodnutie stavebného úradu. V Luxor Residence sa predávajú apartmány, teda priestory určené na krátkodobé ubytovanie. Navyše ide o drahú kúpu, pri ktorej človek môže zistiť, že nekupuje klasický byt.

Investor navyše nemá automaticky nárok na schválenie zmeny z administratívy na bývanie po dokončení rekonštrukcie. Ako upozornil Grman, „ak požadovaná zmena účelu odporuje záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie, stavebný orgán ju nemôže povoliť“.

Ohýbanie pravidiel kvôli norme?

Označenie apartmán samo o sebe nehovorí nič o tom, či si kupujúci kupuje byt určený na trvalé bývanie. Zákon totiž podľa L/P/R advokátov samostatnú kategóriu nepozná a rozlišuje iba byty a nebytové priestory podľa ich kolaudácie. „Z obchodného názvu preto nemožno vyvodiť, či kupujúci nadobúda byt, priestor určený na ubytovanie alebo iný nebytový priestor,“ upozornil Grman.

Samotný predaj apartmánov ako nebytových priestorov je na Slovensku bežnou praxou. Najmä v Bratislave sa dlhodobo predávajú apartmány, ateliéry či štúdiá pokojne aj za pol milióna eur. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár v tejto súvislosti vysvetľoval, že apartmány sa často stavajú kvôli územnému plánu. Podľa neho sa v niektorých lokalitách, akou je aj Luxor, nemôžu nachádzať iba byty.

Plán môže obmedzovať podiel bytov alebo vyžadovať kombináciu obchodov, služieb a kancelárií. Projekt Luxor Residence je navyše rekonštrukciou, stavba má staršie normy a vo výsledku má bývanie v nej svoje limity. Zároveň sa často stáva, že bývanie nespĺňa niektoré parametre bytov – napríklad svetlotechnickú normu, výšku stropov a podobne. Vtedy ho developer klasifikuje ako apartmán. Netýka sa to iba starších budov, ale aj novostavieb.

Podľa Jakuba Valacha zo Stavebného úradu v Starom Meste sú vo všeobecnosti nebytové priestory ako apartmány určené na krátkodobý pobyt, pričom na bývanie by museli mať bytovú funkciu danú zákonom – a spĺňať predpisy bytu.

Podľa Grmana pri zmene účelu využívania treba preveriť napríklad požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť, denné presvetlenie, vetranie či hygienu. Takáto zmena preto spravidla vyžaduje rozhodnutie stavebného úradu.

Nebytový apartmán môže vyzerať aj úplne rovnako ako byt, ale jeho právny status je iný. „Pri kúpe nehnuteľnosti označenej ako mestský apartmán či štúdio nestačí vychádzať z vizualizácií a marketingových materiálov. Ak je konkrétny priestor povolený výlučne na administratívne účely, jeho kúpa na vlastné bývanie prináša právne aj praktické riziká,” vysvetlil Grman s tým, že kupujúci naň nemusí dostať úver, alebo hrozí, že priestor nebude možné užívať trvale na účel bývania ako je tomu pri byte.

Pre banky totiž nejde o rovnaký typ nehnuteľnosti akou je byt. Niektoré ho dokážu financovať, iné môžu hypotéku odmietnuť alebo ponúknuť menej výhodné podmienky. „Zákon o úveroch na bývanie však nemožno vykladať tak, že financovanie nebytového priestoru všeobecne zakazuje: jeho definícia zahŕňa aj úver zabezpečený nebytovým priestorom. Banka napriek tomu môže podľa svojej úverovej politiky požadovať vyšší podiel vlastných zdrojov, inú zábezpeku alebo odlišnú splatnosť,” pripomenul advokát.

Zároveň apartmány zvyknú byť cenovo dostupnejšie než bežné byty. Podľa Grmana však treba byť pri kúpe obozretný. Ak je priestor povolený iba ako kancelária, kupujúci si tam nemôže automaticky prihlásiť trvalý pobyt. Pri apartmánoch určených na ubytovanie môže byť situácia odlišná, dá sa to, no treba splniť viaceré podmienky. Dôsledky si bežný človek pri kúpe apartmánu za 200- až 900-tisíc eur nemusí uvedomiť. Problém môže byť aj s poistením bývania, ktoré je oficiálne krátkodobé.

Stavebný úrad zároveň uviedol, že nemá kompetenciu ovplyvňovať spôsob, akým developer priestory predáva. Čo sa týka projektu Luxor Residence nie sú informácie o prípadnej žiadosti o zmenu ich využitia verejné.

Pri bývalom Luxore je preto podstatné, či developer zabezpečí zmenu na bytovú funkciu a či je vôbec jeho cieľom, aby sa apartmány preklasifikovali na byty. Inak kupujúci riskujú, že kúpia nebytové priestory určené na krátkodobý pobyt. Redakcia oslovila aj investora Amigal Group, no do publikovania článku nezareagoval.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
Luxor
Bratislava
apartmány
rekonštrukcia
bývanie
Staré mesto

Sledujte Pravdu na Google news
po kliknutí zvoľte “Sledovať”

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme diskusiu zastavili

Prevládali v nej príspevky, ktoré boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi. Celú debatu sme
vymazali, autorom všetkých slušných príspevkov sa ospravedlňujeme.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.