Ako obísť hypotéku. Byty v Bratislave za 30-tisíc eur sú veľkým lákadlom. Čo sa však skrýva za nízkou cenou?

Rastúce ceny bývania nútia Slovákov hľadať aj menej tradičné možnosti, ako sa dostať k vlastnému bývaniu. Na rôznych portáloch sa objavujú ponuky za 30-tisíc eur, ktoré vyzerajú ako skratka k lacnej nehnuteľnosti. Ide však o byty v dražbe, ktoré môžu byť vlastným bývaním bez hypotéky, ale aj mačkou vo vreci. Kedy sa oplatí vydražiť byt a dá sa takto dostať k plnohodnotnému priestoru?  

Video

Pohľad na petržalské paneláky v Bratislave, kde sú dražby bežné

Vysoké ceny za štvorcový meter sa už dávno netýkajú iba Bratislavy. Bývanie v Bratislavskom kraji síce medziročne zdraželo o niečo vyše 19 percent, no kríza bývania sa postupne dostala aj do regiónov. Nedostatočná výstavba a vysoký dopyt po bytoch spôsobil, že ceny bývania v Košickom kraji medziročne vzrástli o 17 percent.

Išlo o najvyšší rast spomedzi krajov. Celkovo narástla cena nehnuteľností v porovnaní s vlaňajškom o 14,4 percenta. Staršie byty, ktoré sa dostali do kurzu po tom, ako vybehla cena za meter novostavby aj na 6-tisíc eur, zdraželi o viac ako 15 percent.

Problém kúpiť byt sa prejavil najmä pri mladých a rodinách, ktorí si z bežných platov nevedia dovoliť väčšiu plochu bývania. Vlastné zdroje, teda aspoň 20 percent z ceny bytu, sú tiež zásadná komplikácia. Množstvo Slovákov je tak nútených zostávať u rodičov, alebo zvážiť lacnejšie alternatívy, akou je aj dražba. Tá vo výsledku nemusí byť zlá voľba, no treba zvážiť riziká, ktoré prináša.

Byt aj za 30-tisíc eur

Pri hľadaní bytu množstvo ľudí narazí na nehnuteľnosti v ponuke za pár desiatok tisíc. Ide o sumu, pri ktorej by bežný človek znalý trhových cien začal byť podozrievavý. Vo veľa prípadoch je to byt v dražbe a môže byť spôsobom, ako sa vyhnúť klasickej hypotéke aj nereálnym požiadavkám trhu. Nie je to však automatická skratka k lacnému bytu.

V prvom rade by si mal kupujúci spraviť prehľad, koľko nehnuteľnosti s podobnou lokalitou, veľkosťou a stavom stoja. „Od toho odpočítame sumu za vydraženie, rekonštrukciu, právne a ostatné náklady a rezervu na riziko. Ak je nehnuteľnosť atraktívna, záujem dražiteľov môže jej cenu veľmi rýchlo priblížiť k bežnej trhovej hodnote. Pri dražbe preto netreba sledovať, kde cena začína, ale mať zrátané, kde sa oplatí skončiť,” vysvetlil riaditeľ Remax Absolut Alexander Krajňak.

Nehnuteľnosti v dražbe zvyknú byť v zanedbanom, či pôvodnom stave, niekedy v doslova katastrofickom. Nejde teda iba o nemenené jadro, zastaranú kuchyňu alebo opotrebované podlahy. Nový nájomca či majiteľ preto musí rátať s rekonštrukciou, ktorá môže vyjsť aj na 15 a viac tisíc eur. Zároveň môže byť stav nehnuteľnosti horší, než sa na prvý pohľad zdá – napríklad bude nutná deratizácia či dezinfekcia.

S ohľadom na všetko dokáže nový majiteľ získať byt v hodnote 100-tisíc eur aj za 70-tisíc. „Ak sa po započítaní všetkého dostaneme prakticky na cenu porovnateľného bytu na voľnom trhu, ekonomický zmysel dražby sa stráca. Rozhoduje konečná cena, riziko a to, čo za tú cenu kupujúci skutočne získava,” zdôraznil Krajňak.

Dražbou sa však nekupuje samotný byt, preto je potrebné pochopiť, čo za peniaze dostaneme. „Nekupujeme byt ako nehnuteľnosť zapísanú na liste vlastníctva, ale členské práva v družstve spojené s právom byt užívať. To ovplyvňuje jeho financovanie, likviditu aj budúci predaj,“ vysvetlil maklér.

Pri zásahoch, ktoré presahujú bežnú údržbu, ako je búranie priečok, výmena okien či rozvodov, je však potrebný súhlas družstva – ak sa nehnuteľnosť neprevedie do osobného vlastníctva.

Dražba nie je pre každého

Princíp je jednoduchý – dražba sa začne na určenej vyvolávacej cene, napríklad 33-tisíc eur, a dražitelia k nej prihadzujú. Záujemca však musí vopred poslať zábezpeku na účet dražiteľa, v tomto prípade 9-tisíc eur. Ak byt záujemca vydraží, zábezpeka sa mu započíta do celkovej ceny. Ak nie, peniaze sa mu vrátia.

Nízka vyvolávacia cena automaticky neznamená lacné získanie bytu. Suma sa môže počas dražby vyšplhať. Vo výsledku tak môže vydražiteľ za práva viažuce sa ku konkrétnemu bytu zaplatiť napríklad 50-tisíc eur, hoci vyvolávacia cena bola 33-tisíc eur – podľa toho, koľko ľudí a v akej sume prihodia.

Maklér pripomenul, že draženie nie je pre každého. „Dražba je vhodnejšia pre skúseného kupujúceho alebo investora, ktorý má vlastné zdroje, dokáže si nehnuteľnosť preveriť a pred začiatkom dražby presne vie, pri akej cene prestane prihadzovať. Najväčším nepriateľom výhodnej kúpy totiž niekedy nie je samotná nehnuteľnosť, ale práve emócia dražiteľov,” uzavrel s tým, že ako prvé bývanie by skôr odporučil štandardný byt ako bezpečnejšiu kúpu. Dôvodom je aj to, že mladý človek financuje prakticky celú kúpu úverom a nemá rezervu na neočakávané náklady.

Bytové družstvá fungujú podľa Obchodného zákonníka, pričom postavenie družstevných bytov a ich prevody upravuje aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Po vydražení práv a doplatení ceny dosiahnutej vydražením bytu môže vydražiteľ uzavrieť s družstvom nájomnú zmluvu a postupom podľa stanov sa stať jeho členom. Následne byt užíva ako nájomca.

Už ako člen družstva aj nájomca má podľa zákona nárok na prevod bytu do osobného vlastníctva. Pri prevode však môžu vzniknúť ďalšie finančné povinnosti. Zákon napríklad stanovuje, že ak sa byt prevádza z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva jeho člena, ktorý je nájomcom, musí uhradiť nesplatený investičný úver (teda dlh) s príslušenstvom pripadajúci na konkrétny byt.

Pri každom byte preto treba vopred preveriť, aké záväzky má a aké náklady môže prevod vlastníctva priniesť. Ak je napríklad dlh pripadajúci na byt už splatený, nič ďalšie ako sumu za vydraženie za byt jeho obyvateľ nedopláca – družstvá pri dražbe uvádzajú, či je nehnuteľnosť v dlhu. Platí sa však samotný prevod.

Pri dražbe môže byť najdrahšie práve to, čo si kupujúci na byte vopred neoverí – vrátane prípadných peňažných záväzkov. Krajňak však upozornil, že aby sa takáto forma bývania oplatila, nehnuteľnosť musí vo výsledku stáť menej ako kúpa porovnateľného bytu.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
Bratislavský kraj
družstvo
dražba
bývanie
byt

Sledujte Pravdu na Google news
po kliknutí zvoľte “Sledovať”

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme diskusiu zastavili

Prevládali v nej príspevky, ktoré boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi. Celú debatu sme
vymazali, autorom všetkých slušných príspevkov sa ospravedlňujeme.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.