Bývanie na Slovensku už lacnejšie nebude. Mladým ostávajú menšie byty za ceny domov, experti vinia štát

Nové byty sú čoraz drahšie aj oveľa menšie.  

Za zmenšením bytov je zdražovanie všetkého – dokonca aj pozemkov. Developeri sa snažia na limitovanú plochu natlačiť čo najviac bytov, keďže sú priestory v metropolách stále vzácnejšie. Pritom v slovenských mestách by sa dali územia využiť oveľa efektívnejšie a to výstavbou na parcele, ktorá sa podľa úradníkov zastavať nedá. Problémom Slovenska sú tak normy – ako zaznelo na konferencii ta3 k výstavbe budúcnosti, odborníci sa zhodli, že v dodržiavaní nezmyselných stavebných pravidiel sú Slováci pápežskejší ako pápež.

K tomu sa pridáva nutnosť stavať ekologicky, nariadená úniou. Podľa Zuzany Kanalovej, investičnej manažérky Sandberg Capital, výstavba už lacnejšia nebude – stavebné materiály aj procesy pre zelené bytovky sú finančne nákladné.

Kanalová zároveň zdôraznila, že rastúce náklady na výstavbu spôsobené infláciou a konsolidáciou, majú priamy vplyv na ceny nehnuteľností a uvidíme to už o pár rokov. Spolu s chýbajúcimi kvalifikovanými stavbármi a konfliktmi vo svete, ktoré rovnako tak komplikujú ceny materiálov, je situácia pre krajinu skutočne nepriaznivá.

Foto: Pavel Kudiváni

byt v tehlovom dome, interiér Pohľad na byt po rekonštrukcii.

Investori a developeri preto našli spôsob, ako na stavaní bytových domov neprerobiť už v súčasných podmienkach. „Snažia sa zmenšovať byty, bežne vídame trojizbové nehnuteľnosti pod 70 štvorcových metrov, čo v ére mojich rodičov bol skôr dvojizbák,” dodala s tým, že rozlohou menšie byty však nie sú lacnejšie a pokojne predbehnú sumou bungalov za Sencom.

Narážame na všetky limity

Kanalová síce upozornila, že cena bytov v Prahe je vyššia, no ich DPH je iba 12 percentná. Suma, za ktorú si kúpite v byt v bratislavskej Dúbravke by v metropole Česka stačila na byt celkom blízko centra. Hoci majú väčší nedostatok nehnuteľností v porovnaní s nami, no ich cena za štvorec je okolo 5-tisíc eur, u nás je to nad šesť.

„V Bratislave je už kúpa bytu takmer nereálna. Predaj bytov okolo 500-tisíc eur sa veľmi spomaľuje – takéto byty sa predávajú skôr ojedinele. Už pri bývaní za 300-tisíc vidíme menej predajov,” uviedla investičná manažérka.

Hlavným zdrojom problémov nie sú stavebné úrady, ale povolenia, ktoré musíte mať kým vôbec na úrad prídete. K tomu sa pridávajú ešte aj odvolania – často sa dokonca opakujú tie isté. „Projekt z vlani povolili až tento rok a stálo to investora ďalších 200-tisíc eur, to všetko vstupuje do nákladov a výslednej ceny bytov,” uvádza konkrétny príklad Martin Chren, starosta bratislavského Ružinova a člen Združenia miest a obcí (ZMOS).

„Štátny fond rozvoja bývania a ich financovanie má limit 2 400 eur na štvorcový meter. My ale v Bratislave nevieme stavať tak lacno a preto to nevyužívame tak, ako iné, menšie mestá,” vysvetlil Chren. Dodal, že starostovia sa preto jednoducho musia stať partnermi investorov, pomáhať im so zmenou územných plánov a určiť im, kde stavať môžu.

Zároveň zdôraznil, že pri nízkych rozpočtoch kraje ale aj mestské časti nemajú na výber a riešia chýbajúce bývanie spoluprácou so súkromníkmi. „Fungujeme v štýle ,zaplať opravu škôlky a môžeš nad ňou postaviť dve podlažia bytov’,” uzavrel starosta.

Kanalová ešte doplnila, že pre developerov je samozrejme atraktívne investovať do nehnuteľností, pričom projekty môžu mať aj sociálny rozmer s dobrou návratnosťou. Spomenula prestavbu nevyužívaných kancelárii na študentské domovy, s čím má skúsenosti v susednom Česku, kde Sandberg Capital tiež investuje. V krajine je však oveľa väčší problém so skostnatenými pravidlami.

Staršie byty sa vyšplhali na 5-tisíc eur za meter

Z trhu preto miznú ako prvé. Ostatným tak zostanú novostavby, ktoré stoja aj 6-tisíc eur za m2.

Fotogaléria 6 fotiek

+3

Normy, ktoré ničia bývanie

Viacero investorov sa stretlo s tým, že im výstavbu na menšom či komplikovanejšom pozemku nepovolil konkrétny úrad, pritom by s ním vedeli pracovať. Takéto plytvanie priestorom je diskutovaným problémom a Bratislava je v porovnaní s takou Viedňou veľmi riedko zastavaná.

Práve preto, že nevypĺňame takzvané prieluky – prázdne plochy medzi stavbami, máme aj zubaté, nesúrodé ulice. „Treba vyvinúť tlak na zahusťovanie mesta a bude treba viac stavať aj v citlivých lokalitách,” potvrdil Martin Zaiček, architekt a expert na architektonické súťaže. Tie budú tiež zásadné pretože stavba v ťažkom teréne vyžaduje odborné spracovaný projekt.

Normy sa však netýkajú iba pozemkov, každá stavebná oblasť má svoje. Slovenské svetlotechnické normy sú tak prísne, že veľa bytov sa stavia ako apartmány – podľa pravidiel do nich počas dňa totiž nesvieti dostatočne dlho denné svetlo. Rovnako tak sú problémom aj protipožiarne predpisy, nutnosť vybudovať parkovacie miesta podľa daných rozmerov.

Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebného priemyslu Slovenska upozornil na to, že všetky tieto orgány so sebou navyše ani nekomunikujú, každá oblasť si rieši len to svoje bez zohľadnenia širšieho kontextu. Na niektoré produkty máme najprísnejšie normy v Európe a máme aj množstvo rozporov vo vyhláškach, doplnil.

„Hygienikov veľakrát nevieme presvedčiť, že vzdialenosť medzi bytovými domami môže byť menšia a mesto bude aspoň kompaktnejšie. Ťahanie vody ďalej stojí viac materiálu, práce aj peňazí a niektorí dokonca ani nerešpektujú schválené územné plány,” pomenoval realitu Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR).

Normy majú pritom odporúčací charakter, nemusia sa dodržiavať v presne stanovených parametroch, ako zdôraznil Suchánek. „No úradníci ich záväzňuju a používajú prísnejšiu úpravu,” skonštatoval. Za to, ako vyzerajú normy zodpovedá rezort dopravy, ktorý však ich efektivitu podľa odbornej obce nerieši. Motiváciu developerov stavať na Slovensku neznižujú iba normy, ale aj hádzanie práce krajov na nich.

Čítajte viac Na Slovensku bohatneme na drahom bývaní. Investičné byty sú čoraz bežnejšie, kto si môže tento trend dovoliť?

Samosprávy podmieňujú stavebníkovi výstavbu súborom poplatkov. Tie sú podľa výpočtov Suchánka raz tak drahé ako v Prahe. „V praxi platí developer u nás 50 eur za štvorcový meter poplatok za rozvoj a ešte zaplatí aj 20 percent DPH. Nielen, že musí platiť mestu, ale ešte na neho prenáša zodpovednosť za postavenie škôl, škôlok, parku, električkovej linky, ciest či parkovania. Vyzerá to tak, že postavte nám kompletnú štvrť a ešte nám v nej budú obyvatelia platiť dane,” dodal šéf IUR.

Náklady na výstavbu vybavenosti však investor musí niekde zohľadniť – v cene bytov. Kraj tak sám zdražuje bývanie tým, že nemá peniaze na budovanie vlastnej infraštruktúry. „U nás sa spoplatňuje funkcia bývania, čo berie podiel developerovi a tlačí ceny bytov hore,” zhrnul Suchánek. Hoci v Prahe je vlastné nehnuteľnosť značne nedosiahnuteľná, než v Bratislave, majú lepšie nastavený systém.

„Neexistuje tam poplatok za rozvoj ako tu. Pri byte za 350-tisíc eur zarobí developer o 13,5 percent viac než u nás. Tlak na cenu je preto vyšší, keďže si cez zmenu územného plánu dávajú kraje podmienky. V konečnom dôsledku toto všetko platia ľudia mimo svojich štandardných daní,” prízvukoval. Na pražskom byte zarobí investor o 35-tisíc eur viac, ako v Bratislave, rozvojovým poplatkom sa pritom naše mestá chvália ako úspechom.