Chaos v ročnom vyúčtovaní bytov: Známe pravidlá padli, správcov zrejme čaká lavína žalôb

Hoci ceny energií väčšinu vlastníkov príjemne prekvapia, verdikt Ústavného súdu priniesol do pravidiel rozpočítavania tepla chaos.

Správcovia bytových domov majú už len pár dní, aby vlastníkom bytov a nebytových priestorov doručili ročné vyúčtovanie nákladov na bývanie za predchádzajúci rok 2025. Kým mnohí majitelia si už prehľad nákladov spojených s užívaním bytu v schránkach našli, niektorí naň stále čakajú.

Nech už patríte do ktorejkoľvek skupiny, pripravte sa, že tentokrát vás pri pohľade na dôležitý dokument čaká hneď niekoľko prekvapení. To príjemnejšie spočíva v tom, že tohtoročné vyúčtovanie bude pre väčšinu vlastníkov pokojnejšie z hľadiska cien energií, avšak na druhej strane omnoho turbulentnejšie z hľadiska pravidiel.

Podpísal sa pod to čerstvý verdikt Ústavného súdu, ktorý doslova otriasol doterajšími pravidlami.

Čo všetko musíte o tohtoročnom vyúčtovaní vedieť, aké novinky vás čakajú a na čo si dať najväčší pozor? Aktuality.sk pre vás pripravili odpovede na najčastejšie otázky.

Vzor ročného vyúčtovania za byt
Zdroj: Poschodoch.sk

Čo je ročné vyúčtovanie za byt?

Ročné vyúčtovanie je dokument, ktorý obsahuje prehľad všetkých nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, ktoré boli v predchádzajúcom kalendárnom roku hradené z účtu bytového domu.

Nájdete v ňom prehľad nákladov za základné položky, ako sú:

vykurovanie a ohrev vody –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ najväčšia položka vyúčtovania,
vodné a stočné – spotreba studenej vody a odvod odpadových vôd,
zrážková voda – poplatky za odvádzanie dažďovej vody,
elektrina – osvetlenie a energie v spoločných priestoroch,
výťah – prevádzka a údržba,
upratovanie – čistenie spoločných priestorov,
poistenie domu,
správa domu – odmena pre správcu,
fond opráv – tvorba rezerv na väčšie opravy.

Výsledkom vyúčtovania je buď preplatok, alebo nedoplatok.

Dokedy musíte dostať ročné vyúčtovanie?

Zákonná lehota je už roky nemenná – správca bytového domu je povinný doručiť vám vyúčtovanie najneskôr do 31. mája. Rovnaká lehota platí aj v prípade, ak bývate v dome, kde si spravujete byty sami cez spoločenstvo vlastníkov (SVB).

Ak správca termín nestihne, nesie za to zodpovednosť a vlastníci môžu požadovať sankcie v zmysle zmluvy o výkone správy. Pre vás ako vlastníka je dôležité, aby ste si vyúčtovanie hneď po prevzatí dôkladne skontrolovali, pretože od doručenia vám začína plynúť lehota na prípadnú reklamáciu.

Aké sú najväčšie novinky v tohtoročnom vyúčtovaní?

Ústavný súd 6. mája 2026 rozhodol, že časť vyhlášky ministerstva hospodárstva o vypočítavaní nákladov za teplo je protiústavná. Ide o paragrafy, ktoré upravovali rozpočítavanie nákladov na teplo a teplú vodu pre vlastníkov bytov s individuálnym vykurovaním – teda pre tých, ktorí sa legálne odpojili od spoločnej vykurovacej sústavy.

Doterajšia legislatíva nútila odpojených vlastníkov platiť vysoké percentá základnej zložky (v niektorých prípadoch až na úrovni 100 percent priemernej spotreby domu). Ústavný súd rozhodol, že takýto prístup je neprimeraným zásahom do vlastníckych práv a porušuje princíp spravodlivosti.

Súd argumentoval tým, že hoci existuje princíp solidarity (prestup tepla cez steny), miera, akou boli odpojení majitelia zaťažovaní, bola neúmerná službe, ktorú reálne využívali. Navyše, súd zdôraznil, že takéto zásahy musia byť ukotvené v zákone, a nie len vo vyhláške.

Čo znamená verdikt Ústavného súdu v praxi?

Podľa Mareka Perdíka predstavuje rozhodnutie Ústavného súdu veľké zemetrasenie v rozpočítavaní tepla. „Mení pravidlá, na ktorých systém fungoval roky,“ povedal.

Kým rezort hospodárstva neupraví vyhlášku a nevydá novú metodiku, bytové domy sa nachádzajú v legislatívnom vákuu. Podľa Perdíka musia byť správcovia v komunikácii s vlastníkmi veľmi opatrní a jasne im to vysvetľovať.

„Je to precedens, ktorý posilňuje práva jednotlivca voči kolektívu, no pre správcu znamená komplikované prepočítavanie nákladov a potrebu hľadať nový, ústavne udržateľný model solidarity v rámci bytových domov,“ konštatuje Perdík.

Správcovia, ktorí museli vyúčtovania finalizovať v čase, keď rozhodnutie padlo, by sa podľa neho mali pripraviť na vlnu reklamácií a súdnych žalôb. Mnohí vlastníci (najmä tí s individuálnym vykurovaním) budú totiž pravdepodobne žiadať vrátenie „neoprávnene“ zaplatených súm za minulé roky a spochybňovať tohtoročné rozpočítanie.

„Chaos v rozpočítavaní tepla bude ešte dlho trvať. Kým nebude jasná nová metodika, správcovia aj vlastníci budú fungovať v prechodnom režime, kde sa budú stretávať staré návyky, nové právne limity a očakávania vlastníkov,“ dodal Perdík.

Budete pre chladnejšiu zimu doplácať?

Hoci bol rok 2025 celkovo chladnejší ako predchádzajúce dva extrémne teplé roky, spotreba sa len vrátila k dlhodobému priemeru. Výraznejších nedoplatkov sa tak obávať nemusíte.

Podľa údajov Slovenského zväzu výrobcov tepla (SZVT) boli podmienky na vykurovanie na Slovensku splnené v priemere počas 242 dní (v roku 2024 to bolo len 220 dní). Vykurovaciu sezónu 2025 ovplyvnila najmä chladná jar – chladné dni pretrvávali aj v apríli a máji, pričom v niektorých oblastiach sa kúriť prestalo až začiatkom júna. Jeseň bola, naopak, mierna.

Spotreba tepla v bytoch síce medziročne stúpla v priemere o 8 až 9 percent, no náklady domácností nevzrástli priamo úmerne. Je to dané tým, že cena tepla je nastavená dvojzložkovo a cena samotná bola stabilizovaná.

Prejaví sa vo vyúčtovaní zrušenie energopomoci?

Neprejaví. Ročné vyúčtovanie, ktoré dostávate teraz v máji 2026, sa vzťahuje na predchádzajúci kalendárny rok – teda na rok 2025. V roku 2025 boli ceny tepla pre domácnosti a vybraných odberateľov stále zastropované.

„Ak mali domácnosti správne nastavené zálohy na dlhodobejší priemer spotreby tepla a neprekurovali, nemali by sa pri vyúčtovaní dodávky tepla za rok 2025 stretnúť s výraznými nedoplatkami,“ uviedol predseda SZVT Stanislav Janiš. Dodal, že k stabilizácii prispieva aj vyššia efektívnosť systémov centrálneho zásobovania teplom (CZT). Systémy podľa neho zabezpečujú efektívnu, ekologickú a spoľahlivú dodávku tepla a teplej vody.

Ako vznikajú preplatky a nedoplatky?

Nedoplatok aj preplatok sú rozdiely z porovnania predpísaných zálohových platieb, skutočných platieb a skutočných nákladov na bytový dom. Tento rozdiel sa následne rozpočíta na jednotlivé byty.

Výpočet:

Skutočné náklady − Zaplatené zálohy = Nedoplatok/Preplatok

Ak ste počas roka platili vyššie zálohy, ako boli skutočné náklady, máte nárok na preplatok. V opačnom prípade musíte doplatiť.

Dokedy musíte uhradiť prípadný nedoplatok?

Vlastník je povinný uhradiť nedoplatok v lehote stanovenej správcom, čo je obvykle do 30 dní od doručenia vyúčtovania. Správcovia dnes už čoraz častejšie ponúkajú elektronické platby alebo trvalé príkazy, čo znižuje riziko, že na platbu zabudnete a dostanete sa do omeškania.

Vzor ročného vyúčtovania
Zdroj: Občianske združenie Podpora správy

Ako vám vrátia preplatok?

Ak vám vznikol preplatok, správca vám ho musí vrátiť v lehote určenej v zmluve o výkone správy (najčastejšie rovnako do 30 až 60 dní), prípadne sa započíta s budúcimi zálohovými platbami.

V bytových domoch, kde sa na základe nového právneho stavu ukáže, že doterajší model rozpočítavania bol pre časť ľudí nespravodlivý, sa pravdepodobne v priebehu roka 2026 pristúpi k prehodnoteniu výšky zálohových platieb a vnútorných pravidiel domu.

Menia sa termíny a pravidlá na podanie reklamácie?

Formálne sa proces a legislatíva nemenia. Na podanie reklamácie voči ročnému vyúčtovaniu máte štandardnú zákonnú lehotu 30 dní od jeho doručenia.

Čo sa však mení, je prax. Očakáva sa nárast počtu reklamácií a súdnych žalôb práve kvôli spomínanému nálezu Ústavného súdu. Mnohí vlastníci budú spochybňovať správnosť rozpočítania tepla. Správcovia preto budú musieť v komunikácii postupovať veľmi opatrne a detailne vysvetľovať, z akej metodiky pri výpočtoch vychádzali.