Dočkáme sa konečne zlacňovania nehnuteľností? NBS chce klepnúť po prstoch špekulantom a investorom s bytmi

Z trhu ubudnú špekulanti

Investovanie do tehál a betónu zostane na Slovensku aj naďalej zaujímavým spôsobom zhodnocovania peňazí, no podľa Meckovej už zďaleka nebude také masové a dostupné ako doteraz. Zmena pravidiel totiž mnohých investorov odradí a donúti ich prehodnotiť svoje veľkolepé plány. Po novom budú musieť oveľa prísnejšie kalkulovať s reálnou výnosnosťou, lokalitou, obsadenosťou, ale aj s daňami, nákladmi a likviditou bytu v budúcnosti. Z trhu tak postupne ubudnú špekulatívnejší kupujúci spoliehajúci sa na rýchly zisk, zatiaľ čo silní hráči s dostatočným kapitálom zostanú.

Práve kapitálovo silní investori však podľa tajomníka Realitnej únie SR Mojmíra Plavca predstavujú iný problém. Kým centrálna banka mieri na ľudí využívajúcich pákový efekt cez úvery, skutočným problémom pre trh sú investičné byty kupované za hotovosť. Inflácia totiž motivuje mnohých Slovákov uložiť si úspory do nehnuteľností, ktoré následne nechávajú úplne prázdne. Naopak, ľudia financujúci kúpu cez hypotéku zvyčajne byt okamžite posunú na nájomný trh, pretože potrebujú z niečoho splácať úver, čím ponuku bývania reálne rozširujú.

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku
Zdroj: ŠÚ SR

Zázračný pokles cien nečakajte

Ak niekto dúfa, že prísnejšie hypotéky plošne zlacnia byty, odborníci ho rýchlo vyvedú z omylu. Róberta Mecková očakáva, že opatrenie síce môže mierne schladiť dopyt po menších investičných bytoch vo veľkých mestách ako Bratislava či Košice, no rast cien samo osebe určite nezastaví. Dôvodom je práve fakt, že pri investičných nákupoch kupujúci často nie je odkázaný na banku a disponuje dostatočným vlastným kapitálom. Dopad týchto pravidiel tak bude veľmi selektívny a dotkne sa len tých, ktorí chceli svoj realitný biznis postaviť predovšetkým na peniazoch z banky.

Pripravované zmeny by mali začať platiť od októbra. Toto časové okno však so sebou prináša jedno riziko. Ešte pred zavedením prísnejších pravidiel sa môže časť investorov poponáhľať, aby stihla nakúpiť za starých, benevolentnejších podmienok. Tento náhly nárast dopytu tak môže v najbližších mesiacoch dokonca dočasne urýchliť rast cien realít, podobne ako sa to dialo pred zavedením regulácie u našich západných susedov.

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku
Zdroj: ŠÚ SR

Skutočné jadro problému a prázdne byty v mestách

Na Slovensku máme podľa údajov centrálnej banky desaťtisíce nehnuteľností s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny, čo znamená, že v nich nikto nežije. V Košiciach tento podiel dosahuje vyše pätnásť percent, v Bratislave takmer jedenásť. Ako upozorňuje predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros, v nových štvrtiach by nemali pribúdať len majitelia na papieri, ale najmä skutoční obyvatelia. Vo svete tento problém s úspechom riešia mestá ako Paríž či Vancouver špeciálnou daňou z prázdnych bytov, ktorá motivuje vlastníkov nehnuteľnosť prenajať.

Zavádzanie nových daní by však podľa realitných expertov malo byť až tou úplne poslednou možnosťou, pričom sa treba zamerať na podstatu problému. Ako zdôrazňuje Mecková, ak chceme reálne zvýšiť dostupnosť bývania, úprava hypotekárnych limitov nestačí. Zamerať sa musíme na urgentné systémové zmeny na strane ponuky, predovšetkým na zrýchlenie a zjednodušenie byrokratického stavebného konania, ktoré dnes extrémne predražuje výstavbu nového bývania.

S tým úzko súvisí aj dlhodobá absencia silného nájomného sektora. Kým v Nemecku či Rakúsku je inštitucionálny nájom bežnou a podporovanou alternatívou k vlastnému bytu, u nás tento segment chýba. Majiteľov od prenájmu vlastných bytov odrádza nepružná legislatíva, veľmi náročné vymáhanie práv či komplikácie s problémovými nájomníkmi. Zmenu k lepšiemu by tak namiesto trestania vlastníkov mohlo priniesť systémové posilnenie novej výstavby a chystaný nový Občiansky zákonník, ktorý by vniesol na trh s prenájmami toľko potrebnú istotu.