Hypotekárny trh pokles nehlási, ďalšie zrýchľovanie sa však neočakáva

Hypotekárny trh šliape naplno aj pri vyšších úrokoch, no NBS už nečaká ďalšie zrýchlenie rastu úverov. Slovákom však bývanie stále výrazne zdražuje.  

Hypotekárny trh na Slovensku si aj v uplynulých mesiacoch udržal vysokú dynamiku. Tempo medziročného rastu hypoték sa medzi marcom a augustom mierne zvýšilo z 8,3 percenta na 8,8 percenta, Najnovšie údaje zároveň naznačujú, že výraznejšie zrýchľovanie sa už neočakáva. Konštatovala to Národná banka Slovenska (NBS) v aktuálnom makroprudenciálnom komentári, v ktorom pravidelne hodnotí vývoj a riziká v slovenskom finančnom sektore.

Počet nových hypoték zostal podľa nej v prvom polroku 2026 približne rovnaký ako v druhom polroku 2025, pričom táto hodnota je porovnateľná s priemerným počtom pred rokom 2022, teda pred obdobím zvyšovania úrokových sadzieb. „Aktuálne zrýchlenie rastu úverov preto súvisí najmä s rastom cien nehnuteľností, ktorý sa prejavuje v rastúcej výške poskytnutých úverov. V porovnaní s ostatnými krajinami EÚ patrí Slovensko medzi štáty s rýchlejším rastom úverov na bývanie, približne v hornej štvrtine rebríčka,“ zhodnotila NBS.

Dôležitým faktorom na trhu je podľa nej obrat vo vývoji úrokových sadzieb. Predchádzajúci klesajúci trend sa na jar prerušil a priemerná sadzba nových hypoték od marca do augusta vzrástla z 3,5 percenta na 3,9 percenta. Táto hodnota je nad priemerom Európskej únie (EÚ), ktorý je na úrovni 3,6 percenta. „Za týmto vývojom stojí predovšetkým globálny nárast úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch, ktorý odráža vyššiu neistotu spojenú s konfliktom na Blízkom východe,“ vysvetlila centrálna banka.

Refinančná aktivita sa spomalila

Vzhľadom na obrat v úrokových sadzbách sa spomalila aj refinančná aktivita na trhu hypoték, ktorá vrcholila v apríli 2026. V tomto období dosiahol doterajší vrchol aj tok nových úverov, čo mohlo byť podľa NBS spojené aj so snahou časti klientov stihnúť požiadať o hypotéku ešte pred nárastom úrokov.

Kvalita hypotekárneho portfólia zostáva priaznivá, zdôraznila centrálna banka. Podiel zlyhaných úverov na bývanie sa drží na nízkej úrovni približne 1,1 percenta a zatiaľ nevykazuje známky výraznejšieho zhoršovania.

Počas letných mesiacov pokračoval dvojciferný medziročný nárast cien inzerovaných bytov a na konci augusta boli drahšie o 13,8 percenta. Tento rast bol pozorovaný vo všetkých regiónoch, v krajských mestách aj na vidieku. Ceny bývania podľa NBS už niekoľko štvrťrokov rastú rýchlejšie ako ekonomické fundamenty a ich vývoj nie je výsledkom dopytu mladých rodín po prvom bývaní.

Ceny bytov rastom predbehli platy

„Priemerné ceny bytov v ponuke už rok a pol rastú rýchlejšie ako priemerné mzdy domácností. Zároveň pokračuje mierny rast úrokových sadzieb na hypotéky. Kupujúci, ktorí nákup financujú cez hypotéku, sú preto v čoraz nevýhodnejšej situácii,“ upozornila centrálna banka.

Výnimkou sú podľa nej iba nové byty v developerských projektoch v Bratislave, ktorých počet aktuálne dosahuje niekoľkoročné maximá, pričom rýchlosť predaja sa nemení. Ceny týchto bytov rastú pomalšie ako priemerné mzdy.