Mapa dostupnosti bývania sa mení: Tento kraj je na Slovensku najdostupnejší, Bratislava skončila takmer posledná

Najdostupnejšie bývanie podľa pomeru cien a miezd je v Nitrianskom kraji. Prešovský kraj je na opačnom konci. Rozdiel v dostupnej ploche za jednu priemernú mzdu je takmer dvojnásobný.  

Rozdiely v dostupnosti bývania medzi slovenskými regiónmi zostávajú výrazné. Vyplýva to z analýzy realitnej spoločnosti Remax, ktorá porovnala priemerné ceny nehnuteľností a priemerné mzdy v jednotlivých krajoch za druhý štvrťrok 2026.

“Kým priemerná mesačná hrubá mzda v Nitrianskom kraji zodpovedá hodnote približne 0,85 metra štvorcového nehnuteľnosti, v Prešovskom kraji je to iba 0,49 metra štvorcového,” konštatuje spoločnosť. Priemerná cena nehnuteľností v Nitrianskom kraji dosahovala približne 1 674 eur za meter štvorcový, čo je najmenej zo všetkých slovenských krajov. Pri priemernej mesačnej hrubej mzde 1 418 eur tak vychádza Nitriansky kraj ako región s najpriaznivejším pomerom medzi príjmami a cenami bývania.

Na druhom mieste skončil Banskobystrický kraj, kde priemerná mesačná hrubá mzda 1 473 eur zodpovedá hodnote približne 0,80 metra štvorcového nehnuteľnosti. “Veľmi podobne je na tom Trenčiansky kraj, kde priemerná mesačná hrubá mzda 1 524 eur zodpovedá hodnote približne 0,80 metra štvorcového,” dodáva spoločnosť.

„Dostupnosť bývania neurčuje iba samotná cena nehnuteľností, ale predovšetkým jej pomer k príjmom domácností. Nitriansky kraj v tomto porovnaní profituje z kombinácie stále relatívne nízkych cien bytov a pomerne solídnej úrovne miezd. Rozdiely medzi slovenskými regiónmi sú však značné. Za jednu priemernú mesačnú mzdu dnes hodnota pripadajúca na obyvateľa Nitrianskeho kraja zodpovedá takmer dvojnásobnej ploche nehnuteľnosti ako v Prešovskom kraji,“ uvádza generálny riaditeľ Remax Jan Hrubý.

Špecifická situácia je v Bratislavskom kraji. Priemerná mesačná hrubá mzda tu dosahuje 1 998 eur, jednoznačne najviac na Slovensku. Zároveň sú však výrazne najvyššie aj ceny nehnuteľností – v priemere 3 882 eur za meter štvorcový. Priemerná mesačná hrubá mzda tak zodpovedá hodnote len približne 0,51 metra štvorcového bývania. “Bratislavský kraj je preto z pohľadu pomeru cien a príjmov druhým najmenej dostupným regiónom Slovenska. Horšie je na tom už iba Prešovský kraj,” dodáva spoločnosť.

„Bratislava ukazuje, že samotná výška mzdy ešte neznamená dostupné bývanie. Vyššie príjmy sú tu viac než kompenzované vysokými cenami nehnuteľností. Dopyt podporuje koncentrácia pracovných príležitostí, vysokých škôl, služieb aj investičného kapitálu a ponuka nového bývania naň dlhodobo nedokáže dostatočne reagovať,“ dopĺňa Jan Hrubý.

Najmenej dostupné bývanie má podľa analýzy Remax Prešovský kraj. Priemerná cena nehnuteľností tu predstavuje približne 2 310 eur za metre štvorcový, zatiaľ čo priemerná mesačná hrubá mzda dosahuje iba 1 133 eur. Priemerná mesačná hrubá mzda tak zodpovedá hodnote približne 0,49 metra štvorcového nehnuteľnosti. “Prešovský kraj dopláca najmä na nízku úroveň príjmov: ceny nehnuteľností sú vyššie než v Nitrianskom kraji, zatiaľ čo priemerná mesačná hrubá mzda je približne o 285 eur nižšia. V Nitrianskom kraji stojí meter štvorcový v priemere 1 674 eur, v Prešovskom kraji je to o viac ako 600 eur viac,” vysvetľuje spoločnosť.

Krajské priemery pritom podľa nej nevystihujú, aké veľké rozdiely dnes na slovenskom realitnom trhu existujú. “Cenové rozpätie medzi najdrahšími a najlacnejšími lokalitami je obrovské a v extrémnych prípadoch môže byť cena za meter štvorcový viac ako desaťnásobná,” zdôrazňuje Remax. Podľa analýzy spoločnosti sa na jednej strane najluxusnejšie rezidenčné projekty v Bratislave pohybujú približne v cenách 10-tisíc až 14-tisíc eur za meter štvorcový. Na opačnom konci trhu možno nájsť byty na sídliskách v menších okresoch, napríklad v Poltári, Revúcej, Rimavskej Sobote či Medzilaborciach, kde sa ceny pohybujú približne okolo 1 000 eur za meter štvorcový.

„Na Slovensku v skutočnosti neexistuje jeden realitný trh. Rozdiel medzi prémiovým bývaním v Bratislave a starším bytom v menšom okresnom meste môže byť desať- až štrnásťnásobný. Je to dôsledok rozdielnej ekonomickej sily regiónov, pracovných príležitostí, demografického vývoja aj dopytu po bývaní. Lokalita je dnes pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti dôležitejšia než kedykoľvek predtým,“ dodáva Jan Hrubý.

Ďalší vývoj cien bude podľa spoločnosti ovplyvňovať predovšetkým obmedzená ponuka nových bytov na jednej strane a drahšie financovanie na strane druhej. Posledné údaje o bytovej výstavbe aj vývoj úrokových sadzieb tak vysielajú na realitný trh dva protichodné signály.

V druhom štvrťroku 2026 sa v SR dokončilo 2 368 bytov, medziročne ich počet klesol o viac ako tretinu. Oproti dlhodobému desaťročnému priemeru rovnakého obdobia počet aktuálne dokončených bytov zaostával o viac ako 40 percent. Necelých 2,4 tisíca bytov sa začalo aj stavať, čo predstavuje medziročný pokles o viac ako 40 percent. “Výrazný útlm novej výstavby znamená, že na trh bude v nasledujúcich rokoch prichádzať menej nových bytov. Pokiaľ zostane dopyt silný, nedostatočná ponuka bude vytvárať ďalší tlak na rast cien,” dodáva spoločnosť.

Proti tomu však pôsobí vývoj úrokových sadzieb. ECB v septembri zvýšila svoje tri kľúčové úrokové sadzby o 25 bázických bodov. Depozitná sadzba tak od 16. septembra dosahuje 2,50 percenta. Banky tento vývoj do veľkej miery očakávali a premietli ho do svojich produktov. Pre domácnosti však ide o dôležitý psychologický signál – financovanie bývania sa opäť predražuje. Priemerná úroková sadzba úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov dosiahla v júli 3,69 percenta, zatiaľ čo ešte v marci bola na úrovni 3,36 percenta.

„Na trhu proti sebe v súčasnosti pôsobia dve sily. Slabá výstavba a nedostatok nových bytov tlačia ceny nahor, zatiaľ čo drahšie hypotéky obmedzujú kúpnu silu domácností. Z pohľadu dostupnosti bývania je to nepríjemná kombinácia. Byty nemusia zlacnieť, ale pre časť domácností bude náročnejšie ich financovať,“ vysvetľuje Jan Hrubý. Podľa spoločnosti môže byť v strednodobom horizonte slabá nová výstavba pre vývoj cien významnejším faktorom než aktuálne zdraženie financovania. Pokiaľ sa počet začatých bytov výraznejšie nezvýši, nedostatok ponuky môže udržiavať tlak na rast cien aj v prostredí drahšieho financovania.

Témy:
dostupnosť bývania

Sledujte Pravdu na Google news
po kliknutí zvoľte “Sledovať”

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.