Parkovacie miesto za desiatky tisíc eur. Nové pravidlo môže predražiť byty aj ľuďom bez auta

Štát chce, aby sa nové byty stavali rýchlejšie a ich ceny prestali byť astronomicky vysoké. Potichu však pridáva k Stavebnému zákonu vyhlášku, podľa ktorej bude musieť mať každý nový byt minimálne jedno parkovacie miesto. A to bez ohľadu na to, či stojí v centre v tesnej blízkosti autobusu, alebo na okraji mesta. Odborníci varujú, že na povinné parkovanie doplatia ľudia bez áut a bývanie sa predraží.  

Vlani sa na Slovensku dokončilo okolo 14-tisíc bytov, čo je o 19,1 percent menej ako rok predtým. V roku 2024 ich bolo 17 632. Je to najnižší počet dokončených bytov za viac ako dekádu, odkedy sú dostupné štatistiky. Menej bytov sa dokončilo v siedmich z ôsmich krajov Slovenska, je to teda celonárodný problém. Výnimkou bol Nitriansky kraj, kde sa ich počet zvýšil. Najväčší prepad zaznamenal Bratislavský kraj, a to až o 46 percent – tam pritom chýba bytov najviac.

Ceny bytov sú už teraz na historickom maxime. Najdrahšie sú v Bratislavskom kraji – okolo 4 100 eur za štvorcový meter. Košický kraj je nad 3 100 eur, zatiaľ čo v Prešovskom kraji sú ceny okolo 2 700 eur. V strednej a západnej časti Slovenska sa krajské ceny väčšinou pohybujú medzi 2 000 a 2 800 eurami za štvorcový meter.

Zmena Stavebného zákona má zjednodušovať výstavbu bývania a tým znížiť viac ako pol miliónový deficit bytov v krajine – aj ich extrémne ceny. Súčasne sa však pripravujú aj nové pravidlá pre výstavbu, ktoré ju môžu skomplikovať. Ide o návrh vyhlášky o všeobecných stavebno-technických požiadavkách na výstavbu, ktorý pripravuje Úrad pre územné plánovanie a výstavbu.

Návrh rieši parkovanie pri bytových domoch, jeho základom je povinné garážové stojisko ku každému bytu. Na prvý pohľad ide o bežné pravidlo, no podľa urbanistky Miloty Sidorovej v skutočnosti môže ovplyvniť cenu bývania, podobu bytoviek a tiež spomaliť výstavbu nových bytových projektov.

Dokument je zatiaľ v pripomienkovom konaní a jeho finálna podoba sa ešte môže zmeniť, pričom výhrady sa teraz vyhodnocujú. Ak však prejde v súčasnej podobe, pravidlo o minimálne jednom stojisku na každý byt začne platiť spolu s novou vyhláškou v januári 2027.

Jedno miesto na byt

Nejde však o úplnú novinku. Aktuálne už vyhláška stanovuje, aby mal každý byt najmenej jedno garážové stojisko. Problémom však je, že vyhláška toto pravidlo nielen zachováva a prenáša do zmodernizovaného zákona, ale developerov ešte viac okliešťuje.

Garážové stojisko znamená konkrétne parkovacie miesto v garáži – typicky v podzemnej alebo nadzemnej garáži bytového domu. Na rozdiel od starej vyhlášky, návrh nepozerá na situáciu, keď garážové stojiská nie je možné umiestniť priamo do bytového domu. Dnes ich investor môže vyriešiť tak, že vyráta koľko ich bude treba a podľa toho vytvorí vyhradenú plochu na parkovanie. Môže to byť priestor mimo garáže, napríklad na pozemku v okolí bytovky. Milota Sidorová upozorňuje, že návrh by zaviedol nutnosť miesta plošne, teda pre každý byt bez ohľadu na okolnosti.

Podľa Nikoly Janovskej, odborníčky na nábor pre stavebné firmy, je problém, že nové pravidlo nerozlišuje medzi lokalitami. Teraz sa počet parkovacích miest ráta podľa korekčného koeficientu – a ten má každá oblasť iný. Berie do úvahy napríklad to, ako dobre je lokalita napojená na MHD, či ako husto je obývaná.

Aktuálna technická norma pracuje práve s týmto koeficientom a dáva investorom možnosť prispôsobiť počet parkovacích miest podľa lokality. „Systém korekčných koeficientov naviazaných na dostupnosť MHD a polohu v meste znižuje reálny počet povinných miest v dobre obslúžených lokalitách a zvyšuje na okraji,” potvrdil Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu vo firme Immocap.

Ak by napríklad výpočet podľa konkrétnej lokality vyšiel na 30 miest pri 50 bytoch, pevné minimum jedno miesto na byt by bolo zbytočne veľa parkovania a nútené rozširovanie garáže na úkor iných priestorov. „Norma pri dobrej dostupnosti verejnej dopravy umožňuje ísť výrazne pod jedno parkovacie miesto na byt,” dodala Sidorová.

„Nový návrh vykonávacej vyhlášky k Stavebnému zákonu tento princíp len prevzal, formálne ho nemení,” oponoval urbanistke a odborníčkam Gossányi. Expertky však kritizujú najmä to, že nové pravidlá podľa nich v čase veľkej reformy stavebnej legislatívy neposúvajú systém k mestám bez áut. Zároveň sú komplikáciou, ktorá môže byty ešte viac predražiť a developerov odradiť.

Gossányi zdôraznil, že návrh vyhlášky nemusí nutne znamenať vypustenie dnešnej normy a koeficientov. Z pohľadu investora by mohla byť nová vyhláška zjednocujúca, no môže byť menej flexibilná voči konkrétnej lokalite, či mestu a obyvateľom. Koeficienty si nastavujú mestá, takže developer pri každej lokalite naráža na iné pravidlá. Projekty sú tak menej predvídateľné.

Predraží parkovanie byty?

Bytový dom v ktorého blízkosti je zastávka električky, autobusu či vlaku a veľa služieb v pešej dostupnosti má nižšiu potrebu parkovania. „Plošný diktát parkovacích miest nedáva zmysel najmä pri projektoch v centrách miest, kde sú podzemné garáže extrémne drahé na realizáciu. Takáto rigidná regulácia len zbytočne zablokuje výstavbu cenovo dostupnejších bytov,” vysvetlila Janovská.

Vybudovanie parkovacieho miesta nie je lacné, pre developera by bola zmena normy najmä ekonomická otázka. „Pri podzemnom parkovacom mieste sa v Bratislave dnes pohybujú náklady na vybudovanie rádovo v desiatkach tisíc eur na jedno stojisko (pozemné výkopy, hydroizolácie, vetranie, rampy) – presné číslo závisí od geológie, hĺbky podlažia a počtu podzemných podlaží,” potvrdil Gossányi. V lukratívnych projektoch, ako je Vydrica, Skypark či Zwirn sa cena parkovacieho miesta pohybuje od 20- do 35-tisíc eur.

„Náklady na parkovacie miesto sa premietajú priamo aj do ceny bytu, keďže parkovanie je súčasťou stavebných nákladov projektu,” dodal Gossányi. Pravidlo tak nemusí dávať rovnaký ekonomický zmysel všade, no platilo by na všetky byty a pre všetkých kupujúcich.

Obyvatelia bytu v širšom centre okresného mesta ani nemusia vlastniť auto. Nepotrebujú ho v takej miere ako človek, ktorý denne dochádza do práce zo satelitnej obce. Ak by však vyhláška prešla, investor by kupujúcemu mohol dať zaplatiť parkovacie miesto pri kúpe bytu.

Na druhej strane však celoslovenské dáta Štatistického úradu SR upozorňujú, že krajina je výrazne orientovaná na autá. Vlani bolo na Slovensku registrovaných 3,8 milióna áut a za posledných 20 rokov sa ich počet zdvojnásobil. Podľa Eurostatu pripadalo v roku 2024 na Slovensku približne 511 osobných áut na 1 000 obyvateľov. Za dve desaťročia pribúdalo v čistom priemerne 105-tisíc registrovaných áut ročne.

Čím viac áut na obyvateľa krajina má, tým väčší tlak vzniká aj na parkovanie pri výstavbe nových bytov. Nové pravidlá preto môžu počítať s tým, že bytové domy musia zabezpečiť miesta pre autá. Zároveň odborníci pred týmto krokom varujú. Ak sa buduje viac infraštruktúry pre motoristov, ľudia nebudú mať motiváciu využívať autá menej a presadnúť na verejnú dopravu. Vozidiel tak týmto spôsobom z ciest ani parkovísk neubudne.

Garáže namiesto bytov

Vyššie náklady na bytový dom môžu byť pre investora na hranici ekonomickej návratnosti. Môže preto zmeniť počet bytov v prospech väčších garáží. „Povinnosť zabezpečiť miesto pri každom byte priamo určuje podiel podzemných podlaží a teda aj ekonomiku projektu. Pri husto zastavaných lokalitách s dobrou dostupnosťou MHD to môže znamenať, že časť kapacity sa ,minie´ na parkovanie namiesto bytovej plochy, hoci časť obyvateľov auto vôbec nevlastní alebo ho nepoužíva na každodenné dochádzanie,” potvrdil Gossányi.

Mimo Slovenska sa navyše od podzemného parkovania skôr upúšťa. „Pevné minimum parkovacích miest v národnej legislatíve je v dopravne vyspelých krajinách skôr výnimkou. Viaceré mestá idú opačným smerom a limity rušia,” zdôraznila Sidorová. V krajinách, kde je rozvinutá cyklodoprava, sa už rieši, čo s betónovými sakofágmi, ktoré vznikli z nevyužívaných podzemných parkovísk.

Urbanistku na sociálnej sieti doplnila viceprimátorka Bratislavy Lenka Antalová Plavuchová, ktorá sa zameriava na otázku bývania s tým, že na Slovensku je historicky zžitý názor, že každý človek potrebuje auto a teda aj parkovanie. Plavuchová upozornila tiež na to, že samotný Brusel tlačí na masívnu a rýchlu výstavbu dostupného bývania, no návrh vyhlášky ju opäť môže spomaliť a predražiť.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
stavebný zákon
garážové stojisko
parkovanie

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.