Sme opäť najhorší? Poľsko z Tatier urobilo biznis, Slovensko ich brzdí

V snahe zachovať charakter Tatier je výstavba na Slovensku zviazaná prísnymi obmedzeniami. Poľsko zatiaľ z turizmu ťaží podstatne viac. Aj na slovenskej strane však investori objavili v Tatrách príležitosť. Apartmány lákajú kupujúcich a tlačia ceny nehnuteľností nahor, no ďalšie ubytovanie nemusia byť tým, čo hory potrebujú.  

Slovenské Tatry sú citlivou témou – zatiaľ čo na našej strane sú plné limitov pri výstavbe aj cestovnom ruchu, Poľsko na nich zarába oveľa viac. V krajine preto rastie dopyt po investičných apartmánoch uprostred hôr a potreba využiť ich ako turistický produkt.

Podtatranský región patrí k dlhodobo extrémne navštevovaným turistickým miestam. Práve preto si apartmány a chaty v Tatrách držia hodnotu – ľudia ich nekupujú iba ako víkendové bývanie či ubytovanie na dovolenku. Začali ich vnímať ako investičnú príležitosť a stali sa zaujímavými práve pre výnos z ubytovaní. Keď apartmán nevyužíva rodina, krátkodobo ho prenajíma hosťom.

Tlak na kúpu nehnuteľnosti využiteľnej celý rok nielen pre vlastné potreby, ale aj ako možnosť zarobiť na turistickom ruchu regiónu, tak vzrástol. Lenže národné parky nie sú bežným územím, kde sa dá jednoducho postaviť nový hotel, apartmánový dom alebo chata. Limity výstavby a výrazný dopyt tak zaradili Vysoké Tatry medzi drahé realitné lokality.

„Ceny apartmánov za posledné roky výrazne vzrástli, pričom najvyššiu cenovú úroveň si držia Starý Smokovec, Štrbské Pleso a Tatranská Lomnica. Rast podporuje najmä obmedzená ponuka kvalitných nehnuteľností, vysoké náklady novej výstavby a atraktivita Tatier ako celoročnej destinácie,” potvrdil Peter Gánovský, maklér z Remax Grand v Poprade.

Tatranské apartmány ako biznis

Existujúce apartmány sa podľa makléra pohybujú na úrovni 3 až 3,5-tisíc eur za štvorcový meter. No ceny realít v oblasti za posledné roky vzrástli a kupujúci zároveň nie sú ochotní kúpiť draho iba preto, že ide o apartmán v Tatrách. Sú viac vyberaví.

„Pri novších a kvalitnejších apartmánoch sú ceny spravidla 4,5 až 6-tisíc eur na m². V prémiových projektoch v lokalitách ako Starý Smokovec, Štrbské Pleso či Tatranská Lomnica môžu ceny dosahovať 7 až 10-tisíc eur na m²,” vysvetlil maklér s tým, že výrazné skoky medzi cenami za štvorec spôsobuje lokalita, vek nehnuteľnosti, jej vybavenie či investičný potenciál.

Avšak to, že sa byty kupujú ako investícia ešte neznamená, že trh pretlačí ďalšiu výstavbu alebo že nové apartmány skutočne treba. Pri plánovaní územia treba počítať všetky lôžka – v hoteloch, apartmánoch aj krátkodobých prenájmoch. Inak môže na papieri vyzerať, že je kapacita v poriadku, no v skutočnosti sú Tatry počas sezóny preťažené dopravou, infraštruktúrou či náporom turistov. „Región potrebuje skôr kvalitnejšie ubytovanie a služby s celoročným využitím než ďalšiu masívnu apartmánovú výstavbu, zdôraznil Gánovský.

„Veľký priestor vidím v modernizácii a citlivej prestavbe existujúcich hotelov, penziónov a rekreačných objektov. Nová výstavba má význam tam, kde rešpektuje charakter Tatier a zároveň prináša kvalitné služby využiteľné počas celého roka,” vysvetlil maklér.

Poliaci idú po turizme

Na slovenskej strane hranice je výstavba v horskom prostredí mimoriadne citlivá téma a sprevádzajú ju prísne limity ochrany prírody. Na druhej strane Tatier – tej poľskej, však vidíme omnoho intenzívnejšiu turistickú dopravnú infraštruktúru, hustejšiu zástavbu a silnejší rozvoj ubytovania.

Keď porovnáme hlavné turistické územia pri Zakopanom a slovenské Vysoké Tatry, rozlohou sú pomerne podobné. Poľský powiat tatrzański – teda Zakopane, Kościelisko, Poronin, Bukowina Tatrzańska a Biały Dunajec zaberajú takmer 472 km². Mesto Vysoké Tatry má 360 km² a zahŕňa 15 mestských častí od Podbanského po Tatranskú Kotlinu. Čiže poľské územie, ak vezmeme celý powiat tatrzański, je len približne o tretinu väčšie než mesto Vysoké Tatry.

Poľský štátny štatistický úrad (GUS) uviedol, že v roku 2024 mal powiat 3,66 milióna prenocovaní a patril medzi najnavštevovanejšie okresy Poľska. V slovenskom regióne Vysoké Tatry bolo v tom čase asi 2,3 milióna prenocovaní a vybralo sa tam viac ako 3,7 milióna eur na dani z ubytovania. Poľský model tak dokáže z turizmu vyťažiť viac. „Ponúka hustejšiu a pestrejšiu sieť ubytovania, služieb a miestneho podnikania. Prináša to vyšší ekonomický výkon a väčšiu flexibilitu,” objasnil urbanista Michal Chudík, ktorý sa 20 rokov podieľa na územnom rozvoji Tatier.

„Zakopané a celý podtatranský región na poľskej strane, najmä územie Podhalia, predstavujú hustejšie osídlené a komerčne intenzívnejšie turistické územie. Cestovný ruch sa tu rozvíjal aj súkromným ubytovaním a miestnym podnikaním,” vysvetlil Chudík. Zdôraznil, že poľské Tatry preto majú aj vyššie riziko masového turizmu.

Turistická časť poľských Tatier nie je enormne väčšia. Zakopane samotné má iba 84,3 km², no je značne zastavané a tatranské územie je hustejšie využité. Preto je tam aj cestovný ruch koncentrovanejší. Ich ubytovacie kapacity sú podľa štatistík viac ako 19,5-tisíc lôžok vo 264 verejných ubytovaniach. Drvivá väčšina, teda 70 percent z nich, je v Zakopanom. ň

Na Slovensku však máme asi tisícku hotelov či apartmánov s viac ako 20-tisíc lôžkami. V Poľsku sa zároveň množstvo možností sústreďuje do súkromných bytov ponúkaných cez Booking či Airbnb, ktoré sa do oficiálny dát nedostanú. Ubytovania tak môže mať viac.

Napriek tomu štatistika ukazuje, že Poliaci majú lôžka nahustené v menej hoteloch či podobných zariadeniach. Podoba ubytovania aj tatranských služieb Poliakov a Slovákov je odlišná. Naše turistické centrá sú malé ostrovy v obciach v oveľa väčšom chránenom území. Poľský Tatrzański Park Narodowy má približne 212 km², zatiaľ čo slovenský TANAP má 738 km². Slovenská chránená časť Tatier je teda viac než 3,4-krát väčšia.

„Slovenské strediská, najmä mesto Vysoké Tatry a okolité podtatranské obce, boli plánované horské osady s liečebnou a rekreačnou funkciou,” pripomenul urbanista. Slovensko podľa makléra ani dát nepotrebuje ďalšie kapacity na trávenie dovolenky v Tatrách. Ide skôr o rozdielne vnímanie ekonomického potenciálu turizmu a čo všetko sú krajiny ochotné obetovať cestovnému ruchu.

„Rozhodujúci je pomer celkovej ubytovacej kapacity k ekologickej, dopravnej a technickej únosnosti územia,” zdôraznil Chudík.Únosnosť územia je aj o tom, koľko návštevníkov v aktuálnom bode región zvládne. „Budúcnosť regiónu nie je v čo najväčšom počte apartmánov, ale v kvalite ubytovania, služieb a schopnosti predĺžiť pobyt návštevníkov,” pripomenul Gánovský. Kľúčová je preto doprava, ako prepojená je cestná sieť, ako spoľahlivé a pravidelné sú autobusy, vlaky, zubačky či lanovky.

Slovenské Tatry dbajú na to, aby si zachovali horskú a kúpeľnú identitu, zatiaľ čo poľskej strane môže podľa Chudíka hroziť vyššie riziko straty miestneho charakteru a dopravného preťaženia. Poľsko si zakladá skôr na všeobecnom cestovnom ruchu, hoci pôvodne mali ich Tatry tiež liečebnú históriu. No dnes nemajú dostatočnú infraštruktúru vzhľadom na nápor turizmu.

„Vysoká návštevnosť sa koncentruje do Zakopaného, celého podtatranského regiónu a na niekoľko hlavných prístupových komunikácií. Dôsledkom sú dopravné zápchy, tlak na parkovanie a zaťaženie centier. Riešením by malo byť posilnenie železničnej a autobusovej dopravy, záchytných parkovísk a prestupných uzlov,” vysvetlil Chudík.

Výhoda slovenských Tatier je v zubačke a Tatranskej elektrickej železnici – priamo totiž prepájajú hlavné strediská s Popradom a Štrbou. „Slabinou zostáva koordinácia spojov, sezónna kapacita a parkovanie pri vstupoch do územia,” zdôraznil urbanista.

V Poľsku sa návštevnosť sústreďuje najmä do Zakopaného a okolitých stredísk, kým na Slovensku je viac rozptýlená medzi jednotlivé tatranské strediská a podtatranské obce. Obe územia však počas letnej aj zimnej sezóny čelia nárazovým špičkám. Tie zaťažujú cesty, parkovanie a populárne lokality. Slováci bežne stoja dlhý rad na hlavných turistických trasách, pri lanovkách a vstupoch do národného parku.

V našich Tatrách sa stavia ťažšie

Otázkou teda nie je, či sa majú Tatry po vzore Poľska ďalej zastavať, ale ako využiť to, čo v nich už stojí. Ochranou liečebných zariadení, kúpeľných parkov, pokojného prostredia či mikroklímy si Tatry zachovajú to, kvôli čomu ich turisti navštevujú. „Cieľom by nemalo byť mechanické dosiahnutie poľského objemu lôžok, ale zvyšovanie kvality služieb, predlžovanie pobytu, celoročné využívanie existujúcich kapacít a zvyšovanie ekonomického prínosu jedného návštevníka pri menšom zábere územia,” doplnil Chudík.

Ak sa hotely a liečebné priestory menia na apartmány, oslabuje sa turisticky lákavá kúpeľná funkcia Tatier. Zamestnanci tým tiež prichádzajú o možnosť stáleho miesta a zariadenia ich využívajú skôr sezónne.

Na prvom mieste musí byť podľa Chudíka príroda. „Výstavba môže zvyšovať dopravnú záťaž, spotrebu kapacít technickej infraštruktúry, najmä vody, a tým aj produkciu odpadových vôd. Celkovo zvyšuje aj tlak na turistické chodníky. Nové lôžka by sa preto mali povoľovať iba tam, kde možno ich dopravnú záťaž obslúžiť najmä verejnou dopravou a bez ďalšieho zahlcovania horských stredísk autami,” dodal s tým, že podľa jeho názoru by vo voľnej krajine vôbec nemali vznikať nové izolované komplexy.

Plánovanie má pomáhať územiu rozvíjať sa a zároveň vyrovnávať rozdiely medzi jednotlivými jeho časťami. Koľko lôžok Tatry ešte zvládnu, sa nedá určiť bez podrobnej štúdie, ktorá by preverila dopravu, parkovanie, vodu, kanalizáciu, odpad, prírodu či chodníky.

Rozvoj by mal určovať najslabší článok – ak niektorá časť územia dosiahne svoju kapacitu, ďalšia výstavba by mala počkať, kým sa problém nevyrieši. „Zmyslom nie je zastaviť rozvoj, ale udržať ho v rozsahu, ktorý nenaruší prírodu, kvalitu života obyvateľov ani dlhodobú hodnotu Tatier,” uzavrel Chudík.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
Slovenské Tatry
Vysoké Tatry
Poľsko
Zakopané
cestovný ruch

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.