Splátka 900 eur, nájom len 800. Investičné byty majú nový problém. Analytik ukázal, kde sa dnes oplatí kúpiť

Investičný byt bol dlhé roky považovaný za pomerne istý spôsob, ako zhodnotiť peniaze. Dnes je však situácia zložitejšia. Ceny nehnuteľností sú vysoké, financovanie hypotékou je drahšie a samotné nájomné nemusí pokryť všetky náklady vlastníka. Napriek tomu podľa investičná nehnuteľnosť z portfólia Slovákov nezmizla.  

„V zásade ešte stále je možné považovať investičnú nehnuteľnosť za príležitosť, ktorá môže mať miesto v portfóliu každého človeka,“ povedal v relácii ta3 Investujeme s Lenkou Buchlákovou finančný analytik OVB AllFinance Slovensko Marian Búlik. Výhodou je podľa neho najmä možnosť využiť finančnú páku – teda kúpiť majetok aj s pomocou cudzieho kapitálu. Nehnuteľnosť pritom môže investorovi zarábať dvoma spôsobmi: príjmom z prenájmu a rastom svojej ceny.

Investičnou nehnuteľnosťou pritom nemusí byť iba byt. Do úvahy prichádzajú aj garáže či parkovacie miesta. Rozhodujúce je, čo od investície jej majiteľ očakáva – či pravidelný príjem z prenájmu, rast ceny, alebo kombináciu oboch.

Klasický byt má podľa analytika výhodu v širokom okruhu potenciálnych nájomcov. Jednoduchšie sa prenajíma a v prípade potreby aj predáva. Pri parkovacom mieste či garáži môže byť zase výhodou nižšia vstupná investícia a menšie priebežné náklady. Časť investorov sa obzerá aj po rekreačných nehnuteľnostiach, ktoré môžu časť roka využívať sami a zvyšok času prenajímať.

Malé byty sa prenajímajú ľahšie, ale stoja viac

Pri bytoch stále platí známe pravidlo, že medzi najžiadanejšie investičné nehnuteľnosti patria menšie dispozície.

„Ak chcem investovať do investičného bytu, tak mám riešiť jedno- a dvojizbové byty,“ uviedol Búlik. Spolu s garsónkami podľa neho dokážu osloviť širokú skupinu ľudí – jednotlivcov, páry, študentov, mladých pracujúcich či rozvedených ľudí. Vďaka veľkému dopytu sa preto zvyčajne ľahšie prenajímajú.

Ich nevýhodou je cena. Pri starších bratislavských bytoch dostávala cena jednoizbových bytov a garsónok nad 5 100 eur za štvorcový meter, kým pri trojizbových bytoch približne na 3 900 eur.

Väčšie byty však majú inú výhodu. Nájomníci sa v nich môžu meniť menej často. Rodina môže v trojizbovom byte zostať niekoľko rokov, zatiaľ čo pri jednoizbovom byte môže byť fluktuácia nájomcov vyššia. To pre majiteľa znamená aj viac práce.

Ani pri väčšom byte však podľa analytika neplatí, že majiteľ musí automaticky dlho čakať na nájomcu. „Všetko je otázkou ceny.“ Ak je ponuka konkurencieschopná voči podobným bytom v okolí, záujem môže byť vysoký.

Lokalita rozhoduje o nájme aj budúcej cene

Jedným z najdôležitejších kritérií zostáva lokalita. Ovplyvňuje nielen to, ako ľahko sa byt prenajme a aké nájomné možno požadovať, ale aj potenciál budúceho rastu jeho hodnoty.

„Najviac sa oplatí riešiť bývanie alebo investičnú nehnuteľnosť tam, kde sú veľké pracovné príležitosti a dobré služby, ako infraštruktúra, doprava, zdravotníctvo a tak ďalej,“ povedal Búlik.

Rast cien nehnuteľností na Slovensku ťahajú predovšetkým krajské mestá, zatiaľ čo na vidieku ceny stagnujú alebo klesajú. Lokalita je preto významná nielen z pohľadu prenájmu, ale aj budúceho zhodnotenia nehnuteľnosti.

Splátka 700 eur a nájom 800 eur ešte neznamenajú zisk

Jednou z najčastejších chýb začínajúcich investorov je príliš jednoduchý výpočet.

„Ľudia si povedia, že zoberiem si hypotéku, splátka bude 700 eur, prenajmem byt za 800, tak som v pluse 100 eur. Ale to tak nie je,“ upozornil analytik.

Majiteľ musí počítať aj s ďalšími výdavkami – fondom opráv, poistením, bežnými opravami, daňami či obdobím, keď byt zostane bez nájomcu. Až po ich odpočítaní možno hovoriť o čistom príjme z nájmu.

Z neho sa následne dá vypočítať výnos z nájmu, teda pomer čistého zisku k vlastnému kapitálu vloženému do nehnuteľnosti. Investor môže sledovať aj kapitálový výnos, ktorý vychádza z rastu ceny nehnuteľnosti v pomere k investovaným vlastným peniazom.

Búlik zároveň upozornil na ďalšiu častú nepresnosť vo výpočtoch. Celá splátka hypotéky podľa neho nie je nákladom. „Iba úrok z hypotéky je náklad, ktorý reálne platím ako cenu. Zvyšok zo splátky je len vracanie peňazí, ktoré som si požičal.“

Hypotéku využiť čo najviac, ale s rezervou

Pri otázke, či použiť čo najviac vlastných peňazí alebo naopak čo najvyššiu hypotéku, Búlik odporúča pri súčasných úrokoch využiť bankové financovanie vo väčšej miere.

„Odporúčame využiť hypotéku na maximum. To znamená zobrať si toľko peňazí, koľko sa dá od banky, na čo najdlhšie obdobie,“ povedal. Hypotéku označil za najlacnejší úver dostupný na bankovom trhu. Vlastné peniaze tak investorovi môžu zostať ako rezerva alebo ich môže investovať inde.

Vyšší úver však znamená aj vyššie riziko. Problém môže nastať, ak vlastník dlhší čas nenájde nájomcu alebo mu výrazne vzrastú úroky a nebude schopný pravidelne splácať.

„Stačí mať rezervy,“ odpovedal Búlik na otázku, ako toto riziko zmierniť. Majiteľom investičných nehnuteľností odporúča rezervu aspoň vo výške šiestich mesačných splátok úveru a ďalších približne 2 000 eur na nevyhnutné opravy. Takáto suma mu dáva niekoľko mesiacov na riešenie prípadných problémov.

Bratislava nemusí priniesť najlepší výnos

Najdrahšie mesto zároveň nemusí byť pre investora najvýhodnejšie. Napríklad porovnanie dvojizbových bytov financovaných 80-percentnou hypotékou. V Bratislave môže byť podľa uvedeného príkladu splátka približne 900 eur, zatiaľ čo nájomné 800 eur. V Nitre môže byť pomer opačný – splátka okolo 600 eur a nájomné približne 700 eur.

Priaznivejší pomer ako v Bratislave možno podľa analytika nájsť aj v Košiciach či Trnave. Hoci je priemerné nájomné za dvojizbový byt v Bratislave najvyššie na Slovensku, výrazne vyššie sú aj ceny samotných bytov.

Pri staršom byte je to približne 4 400 eur za štvorcový meter v Bratislave a 2 800 eur v Nitre. „Zaujímavé krajské mesto s pracovnými príležitosťami môže byť lepšia možnosť pre investičný byt ako Bratislava,“ zhrnul Búlik.

Pri kúpe bytu ďaleko od miesta bydliska však vzniká praktická otázka jeho správy. Investor môže využiť profesionálnu firmu, ktorá sa o prenajímanú nehnuteľnosť stará za určité percento z nájomného. Aj tento náklad musí zahrnúť do výpočtu a porovnať, či je vzdialenejší byt napriek nemu výhodnejší.

Zahraničný byt môže rozložiť riziko

Časť Slovákov sa obzerá aj po nehnuteľnostiach v zahraničí, napríklad v Španielsku, na Cypre či v Chorvátsku. Podľa Búlika to dáva zmysel najmä ľuďom, ktorí už nejaké investičné nehnuteľnosti na Slovensku vlastnia.

Hlavným dôvodom je diverzifikácia. „Nechcú mať jednoducho všetky nehnuteľnosti na Slovensku,“ povedal analytik. Kúpou v inej krajine môže investor získať expozíciu na iný realitný cyklus, inú demografiu a iný potenciál rastu cien.

Zahraničná nehnuteľnosť však prináša aj komplikácie. Patrí k nim vzdialenosť, dane, prípadná regulácia krátkodobých prenájmov a náročnejšie financovanie. Bezúčelová hypotéka použitá na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí môže byť drahšia a spojená s ďalšími podmienkami.

Od roku 2027 sa niektorým investorom financovanie sprísni

Pozor aj na zmeny od januára 2027, ktoré sa majú dotknúť ľudí kupujúcich tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Podľa Búlika má Národná banka Slovenska pri tejto skupine znížiť možný podiel financovania z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti z 80 na 70 percent.

Pre investora by to znamenalo potrebu vložiť viac vlastných peňazí alebo chýbajúcu časť financovať iným, drahším spôsobom. „Musím si to zvážiť, či do toho chcem ísť,“ povedal analytik.

Situácia sa pritom môže podľa neho týkať aj ľudí, ktorí sa za klasických realitných investorov nepovažujú. Dve nehnuteľnosti môže domácnosť vlastniť napríklad preto, že jednu zdedila alebo obaja partneri vstupovali do manželstva s vlastným bytom. Ak by následne chceli kúpiť tretiu nehnuteľnosť, nové pravidlá by sa ich už mohli dotknúť. Búlik zároveň uviedol, že časť investorov kupuje nehnuteľnosti v hotovosti, a preto sa ich zmena financovania nedotkne.

Pri rozhodovaní, či investičný byt kúpiť, je preto podľa analytika potrebné začať vlastnou finančnou situáciou. Kľúčová je bonita a suma, ktorú je banka ochotná klientovi požičať. Inak sa rozhoduje človek, ktorý má priestor na úver 20-tisíc eur, a inak ten, ktorému príjmy umožňujú ďalšie financovanie vo výške 250-tisíc eur.

„Investičné nehnuteľnosti možno odporučiť ľuďom, ktorým to vychádza z bonity, vedia si lacno požičať, majú peniaze na dofinancovanie hypotéky a ešte žiadnu nehnuteľnosť v portfóliu nemajú,“ uzavrel Marian Búlik.

Témy:
investovanie
nehnuteľnosti
trh nehnuteľností
Marián Búlik

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.