Staré byty sa menia na zlatý biznis. Prečo sa investícia do bývania môže otočiť proti vám?
obchodnyregister
2026.04.29.
Predaj zrekonštruovaných bytov sa stal populárnym biznisom, má to však dosah na trh.
Kúpa bytov v pôvodnom, či zlom stave láka čoraz viac Slovákov ako pomerne dostupný spôsob zárobku. Dostupnosť bývania sa však týmto trendom môže zhoršiť, ak by ľudia neboli ochotní platiť za nadhodnotené bývanie po obnove. Hoci nejde o žiadnu dieru do trhu a je prirodzené, že zrekonštruovaný byt bude mať vyššiu cenu než ten pôvodný, predsa len môže zdražieť ostatné byty.
Na prvý pohľad je model jednoduchý – pointa je kúpiť lacnejšie, zrekonštruovať a predať so ziskom. Tak k tomu pristupoval aj Samuel Kovalčík, ktorý sa venuje takzvanému flippingu nehnuteľností.
Byty sa podnikateľ Kovalčík spolu so svojím tímom snaží rekonštruovať tak, aby boli interiéry vo výsledku neutrálne. Čistá farebnosť a univerzálny nábytok totiž sadne širšej skupine ľudí, čo zvyšuje šance na rýchly predaj. Zároveň však kladie dôraz na detaily, aby bývanie pôsobilo útulne a komplexne.
„Náš prvý byt bol v bratislavských Podunajských Biskupiciach. Kúpna cena bola 109 500 eur, rekonštrukcia nás vyšla približne na 23-tisíc a po dokončení sme byt predali za 160-tisíc. Po odpočítaní všetkých nákladov vrátane provízie realitnej kancelárii bol hrubý zisk približne 23-tisíc eur, čo predstavovalo výnos okolo 17 percent,” priblížil detailne Kovalčík z firmy Renowioo s tým, že ideálne pre podnikanie je, ak byt zarobí 20 a viac percent.
Iba kúpiť byt nestačí
„Dnes už nestačí kúpiť ,hocijaký’ byt a spoliehať sa, že po rekonštrukcii sa automaticky predá so ziskom. Čísla musia dávať zmysel už pri kúpe. Náklady na rekonštrukcie sú vyššie než v minulosti, ale dajú sa relatívne dobre plánovať,” vysvetlil podnikateľ s tým, že náklady na obnovu držia na úrovni 600 – 700 eur za meter štvorcový. Rekonštrukcia má podľa Kovalčíka pri tejto sume aj vyšší štandard.
Najväčším rizikom tohto podnikania je tak zlá kúpa bytu. Kovalčík potvrdil, že ak nehnuteľnosť kúpia príliš draho, je náročné udržať rozpočet a ani kvalitná rekonštrukcia nepomôže, aby sa predal o toľko drahšie, že by pokryl vysokú nákupnú cenu a ešte aj zarobil. „Samozrejme, rizikom môže byť aj rozpočet rekonštrukcie alebo dĺžka predaja, ale tieto veci vieme do veľkej miery riadiť. Pri starších bytoch sa môžu objaviť nečakané technické problémy, preto vždy počítame s rezervou,” vysvetlil.
Avšak práve na tento typ bytov sa firma zameriava. Dôvodom je, že staršej nehnuteľnosti dokáže rekonštrukcia výrazne zvýšiť hodnotu. „Pri výbere sledujeme kombináciu faktorov – lokalitu, dispozíciu, technický stav, potenciál zmeny a aj samotný bytový dom,” vysvetlil Kovalčík. Dôležité je tiež podľa experta mať predstavu, ako bude byt vo výsledku vyzerať a pre koho bude určený.
„Vyhýbame sa napríklad bytom s veľmi zlou orientáciou na svetové strany alebo problémovým právnym stavom,” dodal. Zároveň sa snažia byty zariadiť tak, aby zaujali čo najširší okruh záujemcov.
To, ako rýchlo a výhodne sa byt predá, záleží nielen na jeho potenciáli či rozsahu rekonštrukcie, ale aj na lokalite. Dôležité je tiež správne načasovať predaj – ak sa byt nepodarí predať rýchlo, investor nesie náklady z úveru, nielen daň z príjmu či nehnuteľnosti. Pokiaľ sa projekt predlžuje a byt drží dlhšie, než plánoval, rastú náklady na financovanie a kapitál je dlhšie viazaný.
Daň z príjmu 19 percent sa však odráta zo zisku tak či tak. Na Slovensku sa platí, pokiaľ predávate nehnuteľnosť skôr než o päť rokov od jej kúpy – ak teda byt neslúžil na vlastné bývanie. Napriek tomu sa to firme Renowioo oplatí, podľa nich dopyt po kvalitne zrekonštruovaných a kompletne zariadených bytoch stále existuje.
„Kupujúci sú však opatrnejší a rozhodujú sa dlhšie, najmä kvôli úrokovým sadzbám a financovaniu. Doteraz sa nám nestalo, že by sme byt predali pod investované náklady. Je to aj preto, že sa snažíme byť veľmi konzervatívni pri vstupe do projektu,” objasnil Kovalčík.
Foto: Renowioo
Biznis plán či bitka o byty?
Na flipovanie je potrebné vybrať vhodnú nehnuteľnosť, ktorú lacno kúpite, zrekonštruujete rozumne a doslova z nej vytiahnete čo najvyššiu sumu v rámci jej potenciálu. „A tam môže nastať chyba – niektorí sa pustili do naozaj nadštandardanej rekonštrukcie s vysokými nákladmi, alebo nadhodnotili svoj potenciálny finančný zisk,” upozornil Miroslav Švehla, majiteľ realitnej kancelárie UPgreat NAMAX.
Zdôraznil, že mnohí podnikatelia už narazili keď zistili, že náklady na kúpu, rekonštrukciu a ich prípadný zisk presahujú možnosti kupujúcich. Dôvodom je, že nie vždy chcú ľudia kúpiť nadštandardne prerobený byt, keďže sa drahé náklady odrazia aj do výslednej sumy. Málokto v dnešnej dobe kúpi bývanie za prestrelenú sumu.
„U nás ľudia nestoja v rade, aby si kúpili predraženú nehnuteľnosť len preto, lebo bude mať v budúcnosti možno vyššiu hodnotu. Ide skôr o nájdenie rovnováhy, koľko ľudí chce kupovať nehnuteľnosť po rekonštrukcii a koľko v pôvodnom stave,” vysvetlil Švehla. Do veľkej miery preto pomáha, ak podnikatelia vytvoria zo starého bytu adekvátny produkt pre bežných ľudí.
Na druhej strane je totiž druhá skupina záujemcov, ktorá vyhľadáva kompletne obnovené byty. Títo klienti totiž prihliadajú najmä na výhodu nasťahovania sa bez potreby riešiť náročnú a zdĺhavú rekonštrukciu. Problémom sú nielen peniaze na ňu, ale aj čas a energia, ktorú ľudia nie sú vždy ochotní obetovať.
Čítajte viac Slováci ohýbajú zákon, aby mali kde bývať. Z chát robia domy, sú lacnejšie než garsónka v Bratislave Doplácajú mladí
Pod svojou firmou Kovalčík obnovuje už šiesty byt. Predtým však pracoval v oblasti developmentu, skúsenosti teda mal. Pri každom sa poučil z procesov, lepšie nastavil výber nehnuteľnosti aj priebeh rekonštrukcie. „Vďaka tomu dnes vieme projekty realizovať efektívnejšie a s väčšou istotou v číslach,” dodal expert s tým, že im pomáha aj marketing. Sú výrazné prítomní na sociálnych sieťach, kde zdieľajú celý priebeh, čím ľuďom ukazujú reálne fungovanie tohto biznisu.
Podnikateľ zároveň zdôraznil, že nevníma flipovanie nehnuteľností ako prilievanie do ohňa pri bitke o byty, ktorá na Slovensku pretrváva. Tlak na ceny nespôsobuje skupovanie bytov, pretože nie je tak masívne – vo všeobecnosti. Záujem o staršie nehnuteľnosti však narástol najmä v Bratislave, no ich počet sa zmenšuje a tým pádom sú vzácnejšie.
Avšak, ako vidno na číslach, aj v tomto prípade je v porovnaní so zvyškom Slovenska Bratislava unikátna. Realitná bublina sa týka nielen predraženého bývania, ale aj jeho flipovania, ktoré je v hlavnom meste bežné – najmä v oblastiach, kde je silná občianska vybavenosť a tým pádom aj jasný dopyt. Doplácajú na to najmä mladí.
„Flipovanie čiastočne znižuje dostupnosť bývania pre niektoré skupiny záujemcov, najmä pre prvokupujúcich a klientov s obmedzeným rozpočtom,” uviedla Zuzana Klačanová, majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME. Kupujúci musia čeliť konkurencii investorov, ktorí sa vedia rozhodnúť rýchlejšie a majú často okamžite isté financovanie.
Tento model má podľa Klačanovej reálny dopad na cenové očakávania na trhu. Keď sa veľa starších bytov kúpi, zrekonštruuje a predá za vyššiu cenu, ľudia si na tieto ceny zvyknú a začnú ich brať ako normálne.
Čítajte viac Domy, ktoré sme kedysi nenávideli, dnes zachraňujeme: Pozrite sa, ako vám rekonštrukcia socialistickej kocky ušetrí tisícky eur Potom aj majitelia nezrekonštruovaných bytov zdvihnú ceny, lebo sa porovnávajú s tými drahšími – a celý trh tým posúva ceny vyššie, aj keď kvalita týchto dvoch kategórií bytov nie je rovnaká. „Napriek tomu však nejde o hlavný akcelerátor trhu – skôr o faktor, ktorý existujúci rast cien podporuje a urýchľuje, najmä v segmente zrekonštruovaných bytov,” dodala riaditeľka bratislavskej pobočky.
Cena pôvodných bytov v hlavnom meste vlani presiahla 5-tisíc eur za štvorec. Ľudia ich kupujú, pretože napriek nutnej obnove sú stále lacnejšie, než novostavby. Ich ceny vyleteli aj pre to, že na Slovensku chýba asi 500-tisíc bytov a výstavba nestíha dopyt vypĺňať.
„Cenový rozdiel medzi zrekonštruovanými a nezrekonštruovanými bytmi síce naďalej existuje, no celková cenová hladina v danom dome alebo lokalite sa postupne posúva smerom nahor,” dodala Klačanová.
Kovalčík však poukázal na to, že skôr zvyšujú hodnotu konkrétneho bytu, nie celej lokality.„My nehnuteľnosti nevytvárame ani z nich neberieme – pracujeme s bytmi, ktoré už existujú, často v pôvodnom a nevyhovujúcom stave. Tým, že ich kompletne zrekonštruujeme, im dávame nový život a prinášame na trh kvalitné bývanie, ktoré by inak nevzniklo,” uzavrel.