Z bytu za 100-tisíc je dnes štvrťmiliónová nehnuteľnosť. Slováci zápasia s drahým bývaním, pomôcť môže štátny majetok

Vlastné bývanie sa Slovákom vzďaľuje. Ceny bytov rastú rýchlejšie než mzdy a nových bytov je stále málo. Dostupnosť bývania závisí od toho, koľko nových bytov sa podarí postaviť. Nádej, že sa dostanú k nehnuteľnosti najmä mladí, opäť klesá. Čo sa zmení pre ľudí, ktorí chcú kúpiť byt, pre developerov aj pre štát v nasledujúcom roku?  

Video

Bývanie bolo témou na konferencii TA3

Slovensko patrí medzi európske krajiny, kde ceny nových bytov rastú rýchlym tempom. Podľa Deloitte Property Index 2026 sa ich priemerná ponuková cena v roku 2025 zvýšila medziročne o 12,5 percenta na 3 656 eur za štvorcový meter. V Bratislave ceny novostavieb vzrástli o 17,2 percenta.

Rozdiely medzi mestami vidno aj na aktuálnych cenách novostavieb. Podľa prehľadu Urbs za september 2026 dosahovala priemerná cena bytov v Bratislave 5,4 tisíc eur za štvorcový meter. V Košiciach to bolo cez 4-tisíc eur, v Banskej Bystrici podobne, v Trnave 3,8 tisíc eur a v Prešove 3,6 tisíc eur. Ide o mediány ponukových cien v sledovaných novostavbách, nie o priemerné ceny všetkých bytov v mestách.

Dostupnosť bývania je pritom ešte horšia, než by naznačovalo samotné porovnanie cien. Deloitte vypočítal, že na kúpu bežného nového bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov potrebujú obyvatelia Košíc 15 hrubých ročných miezd, Bratislavčania 13,7 a obyvatelia Banskej Bystrice 13,4. Košice sa tak zaradili na štvrté miesto medzi najmenej dostupnými mestami v Európe. To potvrdil aj Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

Byty zdražejú ešte viac

„V NARKS očakávame v roku 2027 ďalší rast cien nehnuteľností na bývanie o 4 až 7 percent. Ceny bytov na Slovensku za uplynulých desať rokov rástli výrazne rýchlejšie než inflácia aj priemerná mzda. Vlastné bývanie sa tak stáva pre čoraz väčšiu časť obyvateľov ťažšie dostupným,” vysvetlil Palenčár.

Podľa Deloitte problém prehlbuje kombinácia silného dopytu, keďže novostavieb je málo, pomalého tempa výstavby a rastu cien, ktoré predbiehajú kúpnu silu domácností. Kľúčovou otázkou pre ďalší vývoj trhu preto zostáva, či sa podarí zvýšiť ponuku nových bytov a zlepšiť ich dostupnosť.

Analytik NARKS Martin Lazík potvrdil, že slovenský trh v posledných desiatich rokoch ukázal svoju schopnosť uchovať hodnotu v nehnuteľnostiach. No kým ceny bežných vecí od roku 2016 stúpli približne o 55 percent, byty v Bratislave za ten čas zdraželi na dvojnásobok.

Slovenský rezidenčný trh za uplynulé desaťročie potvrdil svoju úlohu uchovávateľa hodnoty a úspor obyvateľov. Kým kumulatívna inflácia dosiahla približne 55 %, predajné ceny bytov v Bratislave sa oproti roku 2016 zdvojnásobili. V ostatných krajských mestách sú byty dnes v priemere 2,5-krát drahšie než v roku 2016. Napríklad ak byt vtedy stál 100-tisíc eur, dnes by stál približne 250-tisíc eur.

„Tento cenový nárast na druhej strane výrazne roztvoril nožnice medzi príjmami obyvateľov a cenami bývania, čo viedlo k zásadnému zhoršeniu dostupnosti vlastného bývania naprieč celým Slovenskom,“ hovorí Martin Lazík, analytik NARKS. Palenčár dodal, že tým trpia najmä bežní ľudia, ktorí potrebujú kúpiť prvé bývanie.

Keďže je bytov málo a kúpa je pre mnohých príliš drahá, viac ľudí si musí bývanie prenajímať. To zvyšuje dopyt po nájmoch a tlačí ich ceny nahor vo všetkých krajských mestách. Lazík spomenul najmä Bratislavu, Prešov a Košice, kde je situácia najhoršia.

Lacnejšie bývanie vďaka zákonu

Nových bytov sa stavia málo a ich výstavbu brzdí zdĺhavé vybavovanie povolení. Ľudí, ktorí si chcú kúpiť byt, je pritom veľa, preto budú ceny najmä v krajských mestách pravdepodobne ďalej rásť. Podľa NARKS sa navyše budú čoraz viac líšiť ceny nehnuteľností v jednotlivých regiónoch.

Slavomíra Salayová, odborníčka na stavebný zákon, potvrdila, že dostupné bývanie je v rámci desiatich priorít úradu, ako aj architektonickej politiky. Novela stavebného zákona, ktorá začne platiť od januára budúceho roka, podľa nej prináša zlepšenia, ktoré by mohli reálne v praxi pomôcť zlacniť a skrátiť procesy pri výstavbe nehnuteľností.

„Ide najmä o zjednodušenie procesu spojeného konania o stavebnom zámere a overenia projektu stavby, kde doteraz museli stavebníci predkladať duplicitnú projektovú dokumentáciu a procesy boli preto dlhšie. Po novom bude postačovať len jedna dokumentácia. Tým pádom by mohla byť celková výstavba lacnejšia,” vysvetlila.

Druhým krokom je už v procese výstavby možnosť riešiť zmeny na stavbe pred jej dokončením. Novela stanovuje pravidlá, akým spôsobom sa úpravy môžu diať, čím sa proces aj zákon ako taký sprehľadní. „Opäť to môže priniesť určité zrýchlenie,” uzavrela Salayová.

Iba samotné rozšírenie ponuky bývania podľa asociácie nestačí. Potrebné je aj zabezpečiť dostupnejšie hypotéky. S tým súvisia ešte májové návrhy opatrení od NARKS. Palenčár vyzdvihol rozhodnutie Národnej banky Slovenska, ktoré umožní mladým ľuďom do 35 rokov financovať kúpu prvého bývania hypotékou do výšky 90 percent z jej ceny. Budú tak potrebovať menej vlastných úspor.

Mladí ľudia totiž ako na prvý problém pri kúpe bývania narážajú na nedostatok vlastných peňazí. Z bežného platu a v mladom veku je pre nich nereálne našetriť 20 či 30-tisíc eur na prvý byt.

Za Broker Consulting sa vyjadril generálny riaditeľ Július Rusnák. Podľa neho majú Slováci nereálne očakávania na hypotekárne úvery. Očakávame, že sadzby pôjdu hore a usadia sa na asi štyroch percentách. Ale to je všade vo svete, napríklad v USA, považované za štandard. Práve náš zvyk na jedno a menej percentné úroky sú neštandardné,” vysvetlil Rusnák s tým, že úrok nevníma ako niečo, čo by malo negatívny dosah na ceny bývania. Podľa odborníka sa tak dostaneme na normálnu hodnotu úrokov v ostatných krajinách.

Pomôže štátny majetok?

Podľa Palenčára je cestou z krízy bývania aj širšie povedomie o nehnuteľnostiach, ktoré predáva štát. Dnes ho vníma ponuku s možnými priestormi na bývanie za zlú a neefektívnu. Predaj zastrešuje rezort financií, v niektorých prípadoch vnútra. Problém vidí v tom, že o nich množstvo ľudí nevie. Majú pritom potenciál stať sa lacnejšou formou bývania.

NARKS chce preto štátu bezplatne pomôcť, aby sa jeho nehnuteľnosti na predaj či prenájom ľahšie hľadali a mali lepšiu prezentáciu. Dnes sú ponuky roztrúsené na rôznych webových stránkach, takže bežní záujemcovia nemusia vedieť o všetkých. Ak by ich štát zverejňoval prehľadnejšie na jednom mieste a lepšie propagoval, mohlo by sa prihlásiť viac kupujúcich a štát by mohol získať výhodnejšiu cenu.

Foto:
Robert Huttner
Ján Palenčár z NARKS

„Ak sa štát rozhodne nehnuteľnosť predať, nestačí ju iba zverejniť v registri. Potrebná je kvalitná prezentácia, dostatok informácií a oslovenie čo najväčšieho počtu potenciálnych kupujúcich,“ zdôraznil Palenčár. Takto by sa majetok štátu mohol dostať tam, kde ho treba najviac, a získať čo najrýchlejšie vlastníka – či už ako prenájom, alebo predaj.

V rámci správy a predaja štátneho majetku už NARKS uzatvorila memorandum s Ministerstvom vnútra SR. Dohoda zahŕňa bezplatnú odbornú podporu, výmenu informácií, vzdelávanie a marketingové aktivity pri tom, ako zlepšiť nakladanie s nehnuteľnosťami rezortu.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
NARKS
rezidenčný trh
Košice
Bratislava
bývanie
dostupné bývanie
drahé bývanie

Sledujte Pravdu na Google news
po kliknutí zvoľte “Sledovať”

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.