Za cenu bytu získali dom so záhradou. Staré domy, ktoré prežili socializmus, sa menia na nový hit Slovákov

Pre rekordne vysoké ceny bývania je množstvo Slovákov nútených hľadať cenovo dostupnejšie možnosti. Pozornosť kupujúcich sa preto upriamila nielen na staršie byty, ale aj na domy. Trištvrte všetkých domov v krajine má viac ako 40 rokov – tie, ktoré prežili výstavbu v mestách, postupne padajú pre pozemky pod nimi, no čoraz viac ľudí v nich začína vidieť potenciál pre rodinný život. Namiesto bagrov ušetria a využijú maximum z toho, čo dom ponúka na ďalšie bývanie. Od samotných základov až po rozobraté tehly.  

Zatiaľ čo v minulosti platilo, že domy staršie ako 60 rokov sa búrali, keďže sa ich rekonštrukcia neoplatila, aktuálne vysoké ceny novostavieb v Bratislave začali na stavby minulých ér vrhať nové svetlo. Už vlani sa ukázalo, že staršie byty miznú z trhu ako prvé, k čomu sa postupne pridávajú aj rodinné domy.

Tie sú dokonca v lepšej pozícii, keďže ich máme dosť. Podľa Slovenskej agentúry životného prostredia sú tri štvrtiny z viac ako milióna rodinných domov na Slovensku staršie ako 40 rokov. Ďalších 40 percent tvoria domy staré 60 a viac rokov. Veľká časť fondu tak pochádza z obdobia pred rokom 1980. Tlak na ich obnovu namiesto zbúrania je enormný, čo ukazuje záujem o štátny projekt Obnov dom. Hĺbková rekonštrukcia chýba 340-tisíc domom a čiastočná až 380-tisícom, teda väčšine.

Zároveň najmä v mestách, kde rastie tlak na výstavbu a hodnotných pozemkov je málo, takéto domy ustupujú bytovkám s väčším počtom bytov. Podľa odborníka tento trend vidíme najmä v lukratívnych lokalitách. „Tam, kde je hodnota pozemku často výrazne vyššia ako hodnota samotnej stavby. Typickým príkladom sú etablované mestské štvrte Bratislavy, kde je voľných stavebných pozemkov minimum,“ uviedol Alexander Krajňak, riaditeľ realitnej kancelárie Remax Absolut.

Nemusí však nutne ísť o developera, stále sa objavujú aj bežné rodiny, ktoré jednoducho využijú pozemok napriek domu na novostavbu. „Ak je pôvodný dom technicky zastaraný, energeticky neefektívny alebo jeho dispozícia nezodpovedá dnešným požiadavkám, demolácia býva veľakrát ekonomicky aj prakticky rozumnejším riešením,“ podotkol maklér.

Foto:
Mária Starovecká, Soňa Králiková
Pôvodnému petržalskému domčeku sa podarilo zachrániť na dvakrát – prežil výstavbu sídliska, aj tlak na skupovanie pozemkov.

Zachovať dom či využiť pozemok?

Čím je lokalita žiadanejšia a čím menej je v nej voľných pozemkov, tým väčšiu hodnotu majú. „Mimo prémiových lokalít je búranie skôr výnimkou. Tam sa kupujúci snažia existujúcu stavbu využiť alebo rekonštruovať, pretože pomer ceny pozemku a ceny domu je oveľa vyrovnanejší,“ potvrdil maklér.

Keď okrem cien nehnuteľností vyskočili aj ceny stavebných materiálov, ukázalo sa, že záchrana aj polstoročia starého domu má svoje výhody. Okrem zachovania solídnej obvodovej konštrukcie to môže byť aj opätovné použitie existujúcich materiálov. „Výstavba nového domu je dnes podstatne drahšia ako pred niekoľkými rokmi, predlžujú sa povoľovacie procesy a rastú aj náklady na prácu,“ zdôraznil s tým, že rekonštrukciou sa dajú nielen ušetriť peniaze a čas, ale aj získať desaťročia rastúca zeleň a zabehnuté susedstvo.

Príkladom je dom z roku 1938 v bratislavskej Petržalke, jeden z dvoch pamätníkov na ulici z čias, keď ešte nebola najľudnatejším sídliskom Slovenska. Pred masívnym rozvojom v 70. rokoch minulého storočia územie tvorili najmä záhrady a rodinné domy, ale aj ovocné sady, polia a vinohrady. Väčšina pôvodnej zástavby Petržalky však padla pod ťarchou panelov a urbanizácie. Jej vidiecky charakter takmer úplne vymizol.

Typický medzivojnový domček, ktorý sa podľa návrhu architektov zo štúdia MIMO premenil na súčasné bývanie, tak prešiel dvojitou záchranou. Prežil prestavbu Petržalky na sídlisko a neskôr aj tlak realitného trhu, keď mohol skončiť zbúraný pre pozemok. Rekonštrukcia zároveň kládla dôraz na maximálne využitie existujúcich častí domu.

Nevyhodili materiál za tisíce eur

Architekti zámerne vizuálne oddelili starú časť od novej prístavby a zásahov farbou, no pôvodný tvar domu nekompromisne zachovali. V duchu hesla „použiť, čo sa bude dať“ ponechali priznanú tehlu, brizolitovú omietku aj drevo v celom dome. Rozobrali strechu a použiteľné škridly z nej vrátili späť. Tie, ktoré nevyužili, dnes zdobia kuchynský ostrov. Rovnako zachovali aj stropné trámy a latovanie. Po očistení sa stali súčasťou nového železobetónového stropu, ktorý zároveň dotvoril atmosféru interiéru.

Dokonca aj priečky z pálenej tehly vo vnútri domu, ktoré odstránili pre zmenu dispozície, rozobrali s citom. Tehla skončila ako podlaha na terase a základ záhradného domčeka. Recyklácia v tomto projekte nabrala úplne iný rozmer, čím architekti ušetrili budúcim majiteľom tisícky eur a zároveň stavbe vo veľkej miere ponechali jej historickú identitu a vrstvy materiálov.

„Pri búraní sa ľahko zabudne, že platíme dvakrát – najprv za to, aby sme sa zbavili sute, a potom ešte za nákup nových materiálov. Keď namiesto toho budovu zachováme, ušetríme práve tie najdrahšie časti stavby,“ zdôraznila Michaela Augustín z Inštitútu cirkulárnej ekonomiky (INCIEN).

Rekonštrukcia vyšla na 195-tisíc eur pri ploche 120 štvorcových metrov, čím sa architekti dostali na sumu približne 1 625 eur za m². To je výrazne menej než cena novostavieb v hlavnom meste, ktorá sa pohybuje na úrovni 4- až 6-tisíc eur za štvorcový meter. Podobné domy sa predávajú od 180-tisíc eur, čo aj s prirátaním nákladov na obnovu stále vychádza menej ako napríklad 4-izbový byt s takouto rozlohou v novostavbe a bez pozemku.

„Ak dom po rekonštrukcii spĺňa súčasné technické aj estetické štandardy, rozdiel oproti novostavbe býva minimálny a niekedy môže byť dom po rekonštrukcii dokonca atraktívnejší. Dôvodom je práve kombinácia overenej lokality a moderného bývania. Ak rekonštrukcia tieto očakávania naplní, vek pôvodnej stavby prestáva byť rozhodujúcim faktorom,“ podotkol odborník z Remaxu.

Architekti rekonštrukciou prispôsobili dom tak, aby počas chladných dní využíval tepelné zisky zo slnečného žiarenia cez veľké okná. Spodnú časť navyše zaizolovali penovým sklom. Vykurovanie zabezpečuje tepelné čerpadlo, ktoré ekologicky získava teplo zo zeme, vzduchu alebo vody v závislosti od svojho typu. V lete naopak dom tienia vzrastlé stromy, ale aj vnútorné rolety.

Búraním prichádzame o zdroje

Práve ekologická stránka pôvodných stavieb vie pri rozhodovaní, či nehnuteľnosť zachovať alebo zbúrať, zavážiť. Nie vždy sa totiž dá docieliť, aby stavba spĺňala podmienky súčasných noriem a energetických nárokov. Navyše, niektoré domy sú postavené z materiálov obsahujúcich škodlivé látky – napríklad azbest či olovené nátery. Ak sa to však dá, obnova prispieva k cirkulácii materiálov, teda k ich opätovnému použitiu.

„Na výrobu nových materiálov spotrebujeme veľa energie a veľké množstvo emisií vzniká pri ich ťažbe, výrobe aj doprave. Keď nejakú budovu zbúrame a s materiálom naložíme iba ako s odpadom, o tento zdroj materiálov prídeme,“ vysvetlila odborníčka z INCIEN s tým, že stavebný sektor za rok spotrebuje až 30 percent z celkovej ťažby prírodných surovín, ktoré sa nedajú obnoviť.

Okrem toho až tretinu všetkých odpadov v krajinách Európskej únie vytvára práve stavebníctvo. Preto je zásadné používať to, z čoho už domy postavené sú, čím sa zníži aj uhlíková stopa stavby.

„Najlepšie sa opätovne používajú jednoduché, trvácne a opraviteľné materiály. Zaujímavým príkladom je drevo. Kým výroba väčšiny stavebných materiálov uhlík vypúšťa, drevo ho v sebe naopak ukladá,“ dodala Augustín. Zároveň upozornila, že treba myslieť aj na druhú stranu mince a rátať s nečakanými prekvapeniami, ktoré staré nehnuteľnosti prinášajú, a radšej sa obrátiť na odborníkov.

Na Slovensku platí už štyri roky povinnosť recyklovať aspoň 70 percent stavebného odpadu pri búraní stavieb, no iba pri objektoch s výmerou nad 300 m². Zákon, ktorý by podporoval zachovanie budov a opätovné použitie stavebných materiálov, nám však stále chýba.

„Trh s takýmito opätovne využívanými materiálmi u nás ešte len vzniká. Že to však funguje, ukazuje pražský projekt Merkuria, kde firma Skanska v spolupráci s platformou Cyrkl obnovila 97,4 percenta materiálov z pôvodnej budovy – časť putovala do novej stavby, časť na sociálne bývanie,“ uviedla ako príklad Augustín.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
obnov dom
recyklácia
bývanie
Petržalka
rekonštrukcia bývania
dom

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.