Byt do 150-tisíc eur? V Bratislave takmer nemožné, v Modre ešte väčší šok. Pozrite sa, ako sa prepadla ponuka

V niektorých mestách Slovenska je byt do 150-tisíc eur stále bežnou ponukou, inde už takmer raritou. Práve táto suma je však pre mladých hraničná, keďže si poväčšine drahšie bývanie už nemôžu dovoliť. Kde je dostupných nehnuteľností najviac, kde, naopak, lacné byty miznú a ako sa ich počet mení naprieč krajinou?  

Video

Petržalské paneláky

Bývanie do 150-tisíc eur sa na Slovensku stáva vzácnosťou. Analytici z firmy Bytero, ktorá sa venuje analýze dát, na základe aktuálnych inzerátov zistili, že do tejto sumy sa zmestí iba tretina bytov (presne 34,8 percenta). Situácia sa líši podľa mesta a regiónu, keďže niektoré oblasti sú lákavejšie z ekonomického hľadiska aj vďaka svojej lokalite.

Najmenej dostupným mestom, čo sa týka ponuky bytov do 150-tisíc eur, je Bratislava. Ich podiel je tam iba 3,8 percenta. Pre porovnanie, v Handlovej sa ani jeden byt nepredáva za viac ako 150-tisíc eur. V meste sa, naopak, dá kúpiť byt aj za menej.

Z celkovo 112 miest, na ktoré sa pozreli analytici Bytera, sa v 21 mestách každý byt v ponuke zmestil do tejto sumy. Po Handlovej vedú v pozitívnom rebríčku Holíč, Levoča, Rožňava, Poltár či Veľký Krtíš.

V Trenčíne, ktorý má po Bratislave a Košiciach v ponuke najviac bytov, je za 150-tisíc eur dostupných 26,8 percenta z nich (zo 794 nehnuteľností je to 213). Za túto cenu si tam Slovák môže dovoliť aj trojizbový byt.

Za 150 tisíc štartovací byt

Podľa dát sa tak javí, že kúpiť byt do 150-tisíc eur nie je na Slovensku až taký problém – pokiaľ neplánujete kúpu v Bratislavskom kraji. Zatiaľ čo najhoršie obstálo hlavné mesto, v tesnom závese je v cenovej nedostupnosti bývania Modra (5,4 percenta). Vinohradnícke mesto má v ponuke len pár desiatok bytov a iba tri sa zmestili do danej ceny. Väčšie bývanie v tejto kategórii ani nemá.

Lepšie je na tom Senec (10,3 percent) či Žilina alebo Svätý Jur (13,6 percenta). Problém kúpiť byt do 150-tisíc sa však netýka iba západu, rovnako nedostupné sú Košice (10,5 percent), kde je z viac ako dvetisíc bytov v tejto cene iba 213. Prevažujú pritom jednoizbové nehnuteľnosti (až 165 bytov z nich).

Dáta však poukazujú na širší problém. Hoci bytov do 150-tisíc eur je v krajine pomerne dosť, v množstve krajských miest je ich nedostatok. Väčšina obyvateľstva pritom preferuje väčšie mestá, keďže v nich zvyknú pracovať či navštevovať školy. Ak by aj bývanie vo veľkomeste nebolo nad finančné možnosti priemerného Slováka, otázkou je, čo za svojich 150-tisíc eur dostane. Vo väčšine miest sú v tejto sume výmerovo menšie byty, prevažujú jednoizbáky.

Medzi mestami sú výrazné rozdiely. Zatiaľ čo v Lučenci si kúpite trojizbový byt, v Bratislave či Modre získate garsónku. Vo Veľkom Mederi má byt v tejto cenovej kategórii až 74,6 štvorcového metra, v Bratislave je to len 32,6 metra (4,3-tisíc eur za m2).

Najmenej metrov bytu si okrem hlavného mesta človek kúpi v Modre – iba 28,7 štvorcového metra (4,36-tisíc eur za m2). Nasledujú Košice, kde priemerná výmera dosahuje 32,3 metra (4,5-tisíc eur za m2).

Pre koho sú dostupné?

Cenová hranica 150-tisíc eur nie je náhodná. Keď ide o kupujúceho s priemerným príjmom a mensimi úsporami, čo charakterizuje významnú časť súčasných tridsiatnikov bez vlastného bývania, je to najväčšia suma s ktorou môžu rátať pri vybavovani si hypotéky. Slovák s priemernou hrubou mesačnou mzdou 1 695 eur by pri financovaní 90 percent ceny hypotékou dosiahol iba na 41,3 percenta bytov z ponuky do 150-tisíc eur.

Prekážkou nie je iba hypotéka, ale aj našetrenie vlastných zdrojov. Na priemerný byt, ktorý má podľa Bytero cenu 113-tisíc eur, potrebuje mať kupujúci pri 90-percentnom financovaní hypotékou vlastné zdroje vo výške asi 11,3-tisíc eur. Ak by banka poskytla úver na 80 percent ceny, kupujúci musí mať našetrených už približne 22,5-tisíc eur.

Ak by mal Slovák našetrené a úver by potreboval na 80 percent ceny, jeho možnosti kúpy by sa rozšírili na 60,2 percenta celoslovenskej ponuky. To však nie je pre väčšinu populácie reálne. Situácia je výrazne odlišná pri dvojici, v ktorej obaja zarábajú priemernú mzdu. Pár by podľa analýzy dosiahol na všetky byty do 150-tisíc eur vo všetkých 112 mestách.

Zaujímavý jav vznikol aj v Nitrianskom kraji. Existujú v ňom silné rozdiely medzi Nitrou a menšími mestami v jej okolí – Nové Zámky, Komárno, Levice, Topoľčany či Šaľa. Napríklad za štvorec v Nitre zaplatíte 2,7-tisíc eur, zatiaľ čo v Leviciach je to sotva 1,6-tisíc. Nitra nie je lacná, hoci kraj patrí medzi najdostupnejšie na Slovensku. Aj pri ponuke 150 tisícových bytov je v Nitre ich pomer 5,8 percent.

„V samotnej Nitre sa za túto sumu kupujúci musí spravidla uspokojiť s menším bytom, staršou nehnuteľnosťou alebo bytom, ktorý si vyžaduje rekonštrukciu. Ak hľadá zrekonštruovaný trojizbový byt vo vyhľadávanej lokalite, rozpočet 150 tisíc už väčšinou nestačí. Iná je ale situácia v okolitých obciach, kde môže rovnaká suma stačiť aj na pomerne priestranný a často aj zrekonštruovaný trojizbový byt,” vysvetlil Kliman.

Aký byt si môžeme dovoliť?

Prekvapivo však lacnejšie byty neznamenajú automaticky menej „štvorcov“. Najväčšie zastúpenie medzi bytmi do 150-tisíc eur majú trojizbové byty, ktorých je v ponuke 3 113 v rámci celého Slovenska. Najmenej je za tieto peniaze jednoizbových bytov – 2 448. Najpredávanejších dvojizbových bytov je 2 919.

Väčšinu ponuky navyše tvoria staršie nehnuteľnosti, až 84,6 percenta. To ukazuje, že dostupnejšie bývanie potrebuje ďalšie investície, napríklad do obnovy. „Kúpna cena nie je jediným nákladom. Ak mladý človek kúpi byt za 145 tisíc eur v meste a následne potrebuje investovať ďalších povedzme 20 tisíc do jeho rekonštrukcie, pôvodne dostupná nehnuteľnosť sa už môže stať finančne náročnou,” komentuje maklér spoločnosti Remax Igor Kliman.

Výrazné rozdiely medzi mestami vidieť aj ak prirovnáme ceny bývanie k príjmom miestnych obyvateľov. Najdrahšie bývanie vzhľadom na príjmy nie je iba v Bratislave, ale prekvapil najmä Svätý Jur. Kým na kúpu 70-metrového bytu potrebuje obyvateľ Svätého Jura sumu zodpovedajúcu až 15,8 ročného hrubého platu, v Pezinku je to 13,8 roka a v Modre 13,1 roka.

Lacné byty postupne miznú

Pohľad na vývoj cien za posledných šesť rokov však ukazuje krutejšiu realitu. Kým v októbri 2020 sa do cenovej hranice 150-tisíc eur zmestilo až 73,5 percenta všetkých ponúkaných bytov na Slovensku, v roku 2026 podiel dostupnejších nehnuteľností klesol o takmer 39 percent, teda dvojnásobne.

Najvýraznejšie sa situácia zhoršila v mestách v okolí Bratislavy, ale aj vo väčších regionálnych centrách. Najhoršie je na tom Modra, kde sa podiel bytov do 150-tisíc eur prepadol z 87,5 na 5,4 percenta.

V Šamoríne klesol podiel z 93,8 na 10,9 percenta, v Senci z 87,6 na 10,3 percenta. Výrazný pokles zaznamenal aj Sliač, kde je prepad zo 100 na 22,2 percenta, v Kysuckom Novom Meste z 98,6 na 23,6 percenta a v Košiciach z 83,6 na 10,5 percenta.

Za celé sledované obdobie sa podľa Bytero nenašlo mesto, v ktorom by podiel bytov do 150-tisíc eur vzrástol. V niektorých menších mestách sú však tieto byty stabilne zastúpené naprieč rokmi. Ako dáta poukázali, v Handlovej, Holíči, Levoči či Poltári sa do tejto sumy zmestil každý inzerovaný byt.

Vývoj zároveň ukazuje, že pokles nebol rovnomerný. Najvýraznejšie sa ponuka zmenšila medzi októbrom 2024 a októbrom 2025, keď podiel bytov do 150-tisíc eur klesol o 10,2 percent. Podobne výrazný prepad nastal aj medzi rokmi 2021 a 2022, o 8,9 percent. Čísla tak ukazujú, že dostupnejšie byty zo slovenskej inzercie postupne miznú.

Kým pred šiestimi rokmi sa do 150-tisíc eur zmestil takmer tri štvrtiny ponuky, dnes je to už sotva tretina. Dokonca v niektorých mestách, ktoré boli ešte donedávna vnímané ako lacnejšie lokality s dochádzaním do Bratislavy – napríklad Senec či Trnava, sa takýto byt stáva skôr výnimočne dobrou kúpou, než bežnou možnosťou.

Za posledných päť rokov sa výrazne zmenilo predovšetkým to, aký veľký byt si kupujúci môže za 150 tisíc eur dovoliť. Z kategórie sa postupne vytrácajú najmä väčšie byty v atraktívnych lokalitách a byty po kvalitnej rekonštrukcii. “Suma, ktorá bola ešte pred niekoľkými rokmi v mnohých mestách rozpočtom na plnohodnotné rodinné bývanie sa dnes najmä v krajských mestách stáva rozpočtom na štartovací byt,” uzavrel Kliman.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
Bratislava
Košice
Svätý Jur
hypotéka
bývanie

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme diskusiu zastavili

Prevládali v nej príspevky, ktoré boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi. Celú debatu sme
vymazali, autorom všetkých slušných príspevkov sa ospravedlňujeme.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.