Byt pre turistu alebo pre rodinu? AirBnB zdvíha ceny bývania aj na Slovensku, Brusel chce zasiahnuť

Kým pre množstvo Slovákov sú investičné byty na prenájom či krátkodobé ubytovanie cestou k finančnej slobode, mladé rodiny zápasia s nedostatkom bytov, ktoré si dokážu dovoliť. Trend, ktorý podporuje zdražovanie bývania, zhoršuje jeho dostupnosť a mení podobu Bratislavy, už začína riešiť Brusel. Čo sa deje na Slovensku kvôli krátkodobým prenájmom cez AirBnB a sú naozaj zlatou baňou?  

Kúpiť byt a prenajímať ho turistom či nájomníkom sa pre mnohých Slovákov stalo životným míľnikom a spôsobom, ako si zabezpečiť pasívny príjem. Zatiaľ čo majitelia investičných nehnuteľností zarábajú, byt, ktorý sa stal turistickým ubytovaním, mohol slúžiť ako domov pre rodinu.

Z trhu tak miznú kvalitné nehnuteľnosti a nevrátia sa naň v podobe dlhodobého prenájmu, čo v situácii, kedy sa na Slovensku nestavia dosť bytov, komplikuje štart najmä mladým. Zostáva tak menej bytov pre ľudí, ktorí v nich chcú reálne bývať. Dopyt prevyšuje ponuku a o nehnuteľnosti súperí viacero skupín záujemcov – bežní kupujúci, investori ale aj ľudia, ktorí si hľadajú podnájom.

Predávajúci si tak uvedomujú svoje možnosti. Okresaná ponuka bývania totiž tlačí nahor ceny nájmov, ale aj nehnuteľností na trhu. Ak majiteľ zistí, že na krátkodobom prenájme zarobí viac, byt neprenajme rodine ani študentom, ale turistom. Časť bytov tým odchádza z bežného nájomného trhu a slúži ako ubytovanie cez platformy AirBnB alebo Booking.

Foto:
Lenka Németh
V Bratislave funguje riešenie, ktoré čiastočne pomáha vyrovnať problém s AirBnB prenájmami – zdieľané bývanie v Metropolke. Apartmány sa dajú prenajať na krátkodobý pobyt, ale aj dlhodobo.

Byty miznú kvôli turistom

Bratislava má podľa analytických platforiem AirDNA a AirROI približne 3 400 ponúk krátkodobého ubytovania. Priemerný byt sa prenajíma za asi 94 eur za noc, obsadený je zhruba bežný apartmán je v priemere obsadený tak 65 percent času – teda viac ako polovicu roka. Aktuálne počas letných mesiacov je obsadenosť všetkých ponúk na takmer 60 percentách. Príjem z týchto bytov iba v Bratislave medziročne vzrástol o viac ako 40 percent.

V porovnaní s vlaňajškom stúpol ešte aj počet aktívnych AirBnB ubytovaní v hlavnom meste približne o šesť percent – a to v roku 2025 pribudlo až 532 apartmánov. Celkovo sa zvýšila aj obsadenosť, o 8,5 percenta. Za nárastom ponúk je tak najmä silnejší záujem hostí, ktorý sa podľa dát stále zvyšuje.

Podľa AirDNA tak patrí Bratislava medzi veľmi silné trhy s krátkodobým ubytovaním. Skóre sa porovnáva s inými mestami v rovnakej krajine, ktoré majú aspoň 15 aktívnych ponúk – teda aj v rámci Slovenska je dopyt turistov, no vedie hlavné mesto. Bratislava v rámci AirBnB eviduje viac ako 2-tisíc bytov, väčšinu v historickom centre a blízkom okolí.

Hlavné mesto tak má približne päťkrát viac aktívnych AirBnB ako Košice a priemerný ročný výnos z jedného bytu je aj o polovicu vyšší. Dopyt ani ponuka ubytovania v Košiciach nie je tak silná ako na západe, no nedá sa povedať, že by neexistovala. V rámci platforiem má metropola východu ani nie 400 bytov, obsadenosť asi 35 percent v roku a zárobok je na úrovni 7-tisíc eur v hrubom a noc stojí v priemere do 80 eur – čo je mimochodom porovnateľné s Bratislavou.

Najviac ubytovania vyhľadávajú turisti, cestujúci do hlavného mesta, v decembri, najslabší je január. Bratislava ale nie je typická dovolenková destinácia, teda je zjavné, že návštevníkov lákajú skôr vianočné trhy, či chodia na kongresy.

Dosah dovolenkových mesiacov dokáže z výhodného biznisu spraviť hostiteľom problém – mimo nich, napríklad v zime, sa príjem z bytov výrazne znižuje. Týka sa to najmä prímorských apartmánov, ktoré ťažia z teplého obdobia a lokality pri mori. Bratislava má menšie výkyvy v ubytovaní počas sezón, keďže je v rámci turizmu atraktívna v podstate celoročne.

Čo zarobí viac?

Majiteľ bratislavského investičného bytu si podľa portálu AirROI mesačne dokáže v Bratislave zarobiť aj 2 400 eur. Ide však o asi 10 percent bytov z celej ponuky – tie najlepšie vybavené, v dobrej lokalite – ako historické centrum a jeho okolie. Majú tiež zvyčajne profesionálne spravovanie, dobré hodnotenie a ich hostitelia si môžu dovoliť meniť sumy aj podľa toho, či sa deje nejaké podujatie, ktoré priláka viac turistov ako bežne. Zároveň sú aj najviac vyťažované, čím prinášajú stabilný zárobok.

Pri stredne kvalitných bytoch, čo je asi 25 percent ponuky, dokáže byt vyniesť asi 1 700 eur. Typické ubytovanie, teda priemerne zariadený apartmán, prinesie asi tisíc eur, no tie slabšie byty ďalej od centra a s nižším ohodnotením sú už na úrovni 600 eur za mesiac. Stále však ide o hrubé príjmy, z ktorých majiteľ musí ešte odpočítať náklady za upratovanie, energie, dane či poplatky platforme. Tie sú na úrovni 3 až 15 percent zo zárobku z každého využitia bytu. Teda ak hostiteľ za týždeň ubytovania zarobí 600 eur, čo je pri nižšom poplatku 18 eur a pri vyššom 90 eur.

Predstava, že pri kúpe investičného bytu majiteľ automaticky zarobí násobne viac ak ho bude ponúkať cez Booking či AirBnB, tak nie je úplne reálna. V priemere sa dá dvojizbový byt v Bratislave prenajať dlhodobo za asi 700 eur, bežnejšie ponuky sú na 900 eurách. Ziskom sa tak vlastník dostane na najviac 10-tisíc eur v čistom za rok.

Krátkodobý prenájom naopak mesačne prinesie okolo 1 200 eur – ak ide o apartmán vo vyššej kategórii, no majiteľ zarobí po odrátaní nákladov za rok tak 12-tisíc. „Krátkodobý prenájom so sebou prináša podstatne vyššiu administratívnu záťaž, potrebu pravidelného upratovania a podlieha odlišnému daňovému režimu – na rozdiel od dlhodobého prenájmu ide o podnikateľskú činnosť,” pripomenul druhú stranu analytik Bencontu Rudolf Bruchánik.

K tomu musí majiteľ rátať aj s tým, že komunikácia ako hostiteľa s klientmi ho bude stáť čas a vybavovačky, alebo s tým, že ceny ubytovania kolísajú. Na tých najlepších apartmánoch sa dokonca rozbehol aj biznis – existujú firmy, ktoré fungujú ako správcovia viacerých bytov a za majiteľa vybavujú ubytovanie hostí, upratovanie aj papierovačky. Samozrejme za poplatok. No ponúk v centre je stále dosť, preto sa uživí aj takáto forma podnikania a investorovi sa stále oplatí vzhľadom na príjem a ušetrený čas.

Rozdiel v zárobku na dlhodobom a krátkodobom prenájme je tak neraz zanedbateľný. Kým pre investora je “AirBnB” byt zdrojom výnosu, pre mladú rodinu zmizne a stane sa z neho chýbajúci podnájom, či nehnuteľnosť, ktorú mohol kúpiť pár na bežné bývanie. Práve na to, že v mnohých mestách sú jedným z dôvodov prečo je čoraz ťažšie nájsť dostupné bývanie, upozorňuje Európska únia.

Brusel chce riešiť rast cien bývania tým, že obmedzí špekulatívne využívanie bytov aj na krátkodobé prenájmy, ktoré podľa Európskej komisie znižujú ponuku bývania pre miestnych a ťahajú ceny bytov nahor. „Dalo by sa povedať, že práve toto je hlavným problém nedostupného bývania v niektorých mestách západnej Európy,” pripomenul Ján Výbošťok, odborník na bývanie a geografiu zo Slovenskej akadémie vied.

Ubytovanie mení mestá

Mestá ako Praha, Lisabon či Barcelona sú na tom totiž oveľa horšie, ako taká Bratislava, v nich je krátkodobé ubytovanie už masový jav. Práve historické centrá týchto miest sa postupne menia z obytných štvrtí na turistické zóny. V Prahe je v ponuke takmer 7-tisíc bytov na platformách Airbnb a Booking, pričom viac ako polovica z nich sa nachádza v Prahe I. a II.

To však neznamená, že tento trend naše mestá nemení. Najväčší tlak vytvára v lokalitách, kde je silný dopyt po bývaní aj po turistickom ubytovaní súčasne – predovšetkým v historickom centre a širšom centre, ktoré sú lákavé aj podnikmi či službami, či dobrou dostupnosťou MHD.

„Popri Bratislave a Košiciach to je napríklad Banská Štiavnica. V tomto maličkom meste, ktoré môže ťažiť z peňazí z turizmu, stúpajú ceny nehnuteľností závratným tempom a celkom určite je za tým cestovný ruch,” vysvetlil Výbošťok. Pred siedmimi rokmi sa totiž v Štiavnici a okolí predávali byty za asi polovicu slovenského priemeru, dnes sú miestne ceny na úrovni 77 percent celoštátneho priemeru.

Analýzy AirDNA z minulého mesiaca tiež ukazujú, že výnosy z turistických prenájmov sa napríklad v rámci Bratislavy zlepšujú a príjem z nich rastie. Štatistiky zároveň sledujú, či existujú pravidlá, ktoré obmedzujú tieto platformy – hlavné mesto podľa nich nijako špeciálne tieto nájmy nereguluje.

V porovnaní s ostatnými krajinami únie tak má Slovensko menej obmedzení pre hostiteľov a jednoduchšie fungovanie krátkodobých prenájmov, čo vysvetľuje aj ich nárast. Síce nie sme na úrovni Prahy a spomenutých miest, no dáta ukazujú, že sme na podobnej ceste.

Hoci sú ceny bývania a ich zdražovanie spôsobené aj skupovaním bytov hlavným problémom, krátkodobé prenájmy nemenia len trh s nehnuteľnosťami, ale aj podobu samotných miest. Tam, kde kedysi bývali dlhodobo jednotlivci či rodiny, dnes často prespávajú turisti. Centrum metropoly Česka tak rýchlo stráca stálych obyvateľov.

Z ulíc sa postupne vytráca bežný mestský život, pribúda hluk, častejšia výmena návštevníkov a rastie tlak na služby orientované skôr na turistov než na miestnych. „Otázne je do akej miery je obyvateľstvo ochotné dlhodobo bývať v rušnom centre plnom turistov a s tým spojenými problémami,” dodal Výbošťok.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
Bratislava
Košice
Airbnb
krátkodobý prenájom
Európska únia
dostupné bývanie

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.