O domy, ktoré nikto nechcel, je dnes bitka. Socialistická kocka je výhra, oplatí sa do nej naliať tisíce eur

Hoci klasické socialistické domy zo 70. rokov nebývali prvou voľbou kupujúcich, dnes naberajú na popularite. Dôvodom je ich praktický pôdorys, odolný základ, ale aj hodnotný pozemok v už zabehnutej štvrti. Zachovať starý dom však nemusí znamenať, že ušetríme. Hĺbková rekonštrukcia môže stáť podobne ako novostavba, no za svoje peniaze kupujúci získa oveľa viac.  

S koncom vojny sa slovenská dedina začala orientovať na modernejšie bývanie. Projektanti v tom čase neboli veľmi rozšírení, stavebných firiem bolo málo a tak si množstvo ľudí začalo stavať svoje domy svojpomocne. Potrebovali však čo najjednoduchší návod pre laikov – k tomu sa dostali v časopisoch, kde koncom 50. rokov pribudli návody na praktické domy v tvare kocky.

Pôvodne mala jedno podlažie a rovnú strechu, bola tak predchodcami dnešných bungalovov. Neskôr sa pri väčších rodinách pridalo druhé poschodie a balkón. Následne ich okopíroval jeden sused, potom druhý a vznikli rôzne variácie tohto modelu, no s rovnakým základom. Každý majiteľ si však dom prispôsobil podľa pozemku, dostupných materiálov či peňazí. Kocka sa stala symbolom toho, že rodina si polepšila a prestala bývať vo vidieckom dome.

Táto podoba sa presadila v 60. a 70. rokoch, odkedy sa stala jedným z najrozšírenejších typov rodinných domov v mestách a prímestských oblastiach v ére socializmu. Po rozmachu panelovej výstavby sa dal dom vďaka prefabrikátom pomerne jednoducho a rýchlo postaviť.

Výhodou kocky bolo aj to, že mala pomerne tenké múry, čím vzniklo viac priestoru v interiéri. Pravouhlý tvar sa tiež ľahko zariaďoval nábytkom, ktorý bol typizovaný. Na socialistickú stavbu sa dekády pozeralo ako na pozostatok režimu, no jej rokmi overená konštrukcia a plocha okolo 120 m2 z nej robia lákavý základ pre bývanie.

Foto:
Nora Sapárová
Dom “kocka” z 80. rokov po rekonštrukcii, Sv. Jur

Domy socializmu na ďalších sto rokov

To ukazuje aj rekonštrukcia domu vo Svätom Jure, ktorý je premenou klasickej stavby z 80. rokov. Kocka, ktorú sa mladá rodina rozhodla zachrániť, je navyše posadená vo svahu. Dôvodom kúpy bol nielen solídny základ domu, ale najmä veľký pozemok v už zabehnutej lokalite a poloha stavby s výhľadom na svätojurské kopce.

„Pri starých domoch je výhoda že kupujete dom s pozemkom, v existujúcej zabývanej stabilizovanej štruktúre, často s fungujúcim verejným priestorom – čo je dnes nemalá hodnota,” uviedla architektka Jana Benková z ateliéru Benko&Benkova. Podľa realitného makléra Jána Hamorského tvorí hodnota pozemku často 60 až 80 зуксуте celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Preto bežne ľudia kupujú dom iba na to, aby ho zbúrali a postavili novostavbu. „Stavebné pozemky v intraviláne v atraktívnych lokalitách v okolí Bratislavy (ako je aj Svätý Jur), s kompletnými inžinierskymi sieťami a vyrastenou záhradou sú dnes nedostatkovým tovarom,” potvrdil.

Nebolo to však tak, že by rodina kupovala dom iba pre jeho záhradu a fungujúce okolie, no rozhodne tento fakt zavážil. Dom vo Svätom Jure nalákal investora rodinným bývaním, ktoré vyťaží z rokov zabehnutého života čo sa dá, rovnako ako svojou atmosférou. Napriek tomu, že si ho rodina vybrala aj pre lákavé zázemie, do obnovy investovala výrazne viac než pri bežnej, kozmetickej rekonštrukcii. Otvára sa tak otázka, či ich nestála rovnako alebo dokonca viac, než novostavba.

Pôvodná stavba je ekonomickým bonusom len vtedy, ak má zdravú statiku a použiteľné nosné konštrukcie. Investor tak môže ušetriť čas a časť byrokracie, keďže rekonštrukcia sa dá zvládnuť prostredníctvom ohlášky. Základy, obvodové murivo a stropy môžu predstavovať približne 25 až 35 percent nákladov na novostavbu, preto vie pôvodná nehnuteľnosť časť nákladov na hrubú stavbu odľahčiť. Výhodou je tiež existujúce napojenie na inžinierske siete, netreba nové prípojky vody, elektriny či odpadu.

„Ekonomika priamo úmerne závisí od očakávaní, za mňa rekonštrukcia dáva zmysel skoro vždy. Treba si vyhodnotiť stav domu, rozpočet a prispôsobiť tomu vnímanie. Netreba zabúdať, že aj búranie či asanácia domu a vytriedenie odpadu nie je zanedbateľná položka,” vysvetlila Benková s tým, že zo starých domov podľa nej treba vytiahnuť to najlepšie. Hamorský doplnil, že demolácia môže vyjsť až na 15 až 30 tisíc eur.

Obnova na úrovni novostavby

Architekti nepotrebovali prekopať dom od základov, aj keď bola obnova hĺbková. Namiesto toho sa inšpirovali trendom recyklačnej politiky zo zahraničia. Funguje na princípe firiem, ktoré vyhľadávajú pôvodné stavby a demontujú z nich okná, dvere, podlahy, či celé schody alebo obklady, opravia ich a ďalej predávajú.

V rámci rekonštrukcie urobili zásahy len do takej miery, aby zostala pôvodná tvár domu zachovaná – čím čiastočne šetrili rozpočet a zužitkovali jednoduchý pôdorys. Vymenili okná, zateplili fasádu a tmavý priestor odstránením nepotrebných priečok presvetlili a otvorili. Cielene preto v interiéri použili napríklad priesvitnú priečku a ako vstup do spálne posuvné dvere.

Pri rekonštrukciách starších domov je bežné riziko, že sa počas prác objavia ďalšie problémy a rozpočet výrazne narastie. „Akokoľvek sa pripravíme sondážou je normálne že nás stavba prekvapí, a rozpočet je nabúraný. Podobne to bolo s domom v Jure. Upustili sme od zásahov do strechy, využili sme existujúce prieduchy komína, schody. Zásahy v prízemí sa zredukovali na minimum. Ubrali sme tam aj na zaskleniach. Prispôsobili sme sa aktuálnym podmienkam stavby a rozpočtu,” vysvetlila Benková.

Základným ekonomickým pravidlom je podľa Hamorského pomer nákladov na rekonštrukciu voči cene novostavby. Nemala by presiahnuť 70 percent ceny nového domu s rovnakou rozlohou. Rekonštrukcia má podľa makléra zmysel najmä vtedy, keď sú základy suché a nepodmáčané. Dôležitý je aj stav nosných stien a stropov, ktoré by mali umožňovať odstránenie nenosných priečok a vytvorenie modernejšej dispozície. Svoju úlohu má aj dostatočná výška stropov – ak sú na dnešné normy nízke, v interiéry by sa nemuselo bývať príjemne.

Pokiaľ si oprava statiky, výraznej vlhkosti či výmena krovu alebo stropov vyžiada viac ako 75 až 80 percent nákladov nového domu, rekonštrukcia už podľa Hamorského prestáva dávať zmysel. Pri takom rozsahu navyše rastie riziko nepredvídaných výdavkov. Zároveň je potom možné, že do stavby nalejeme množstvo peňazí a vo výsledku budeme musieť urobiť veľa kompromisov.

Architektka upozornila, že každý priestor si majiteľ prerába pre seba. Nemal by rekonštrukciu vnímať ako investíciu s rovnicou, že ak do nej dám 100-tisíc eur, o toľko drahšie aj dom predám. „Architektonicky zvládnutá a hĺbková rekonštrukcia kocky (prestavba na úroveň novostavby) dokáže na trhu konkurovať novostavbám a v prémiových lokalitách predávať za porovnateľnú cenu za m²,“ vysvetlil Hamorský.

Jedným z faktorov, ktoré podľa makléra zvyšujú hodnotu, je zmena dispozície a otvorenie priestoru – s čím súhlasí aj architektka. Podľa oboch odborníkov má najväčší zmysel investovať aj do technickej stránky domu – ako kúrenie, chladenie, tienenie aby sa v lete neprehrieval, či zateplenie a okná.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
socializmus
rekonštrukcia
rodinné bývanie

Sledujte Pravdu na Google news
po kliknutí zvoľte “Sledovať”

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.