Zomreli pred sto rokmi, no z katastra nezmizli. Státisíce pozemkov dnes vlastnia duchovia

Na Slovensku sú na listoch vlastníctva státisíce ľudí, ktorí by mali mať viac než 126 rokov. Desaťtisíce zápisov dokonca svietia pri ľuďoch narodených ešte v 19. storočí. Mŕtvi vlastníci však nie sú iba dátová anomália. Čo presne vlastnia, ako komplikujú stavanie diaľnic a ktorý kraj má najviac pozemkov duchov?  

Video

Pohľad na Petržalské paneláky

Slovenský kataster eviduje viac ako 150-tisíc sto a viac ročných vlastníkov – teda ľudí narodených pred rokom 1926. Predstavujú 5,7 percenta všetkých vlastníkov s uvedeným dátumom narodenia v katastri – táto veková skupina je v záznamoch najpočetnejšia. Viac ako 25-tisíc vlastníkov je dokonca narodených pred rokom 1900 a dodnes sú uvedení na viac ako 57-tisícoch listov vlastníctva.

Podľa dát zozbieraných analytikmi spoločnosti Bytero, ktorá sa venuje analýze dát, medzi vlastníkmi slovenských nehnuteľností figurujú ľudia starší ako 100 rokov, ktorí sú s vysokou pravdepodobnosťou už po smrti. Pri takmer 9,6-tisíc záznamoch je rok narodenia ešte starší ako 1890. Najstarší záznam pritom siaha až do roku 1800. Analytici z Bytero ho označili za záznam bez zjavnej chyby. V katastri tak existuje vlastník narodený pred viac ako 225 rokmi.

Analýza vychádza zo zoznamov majiteľov domov, bytov a pozemkov, pri ktorých bol známy dátum narodenia. Pokrýva 79,2 percenta všetkých listov vlastníctva na Slovensku. Takto staré zápisy však podľa advokátov z firmy L/R/P nie sú úradníckou chybou. Advokát Ján Grman upozornil, že meno na dokumente ešte neznamená aj reálne obývanie domu, bytu alebo užívanie pozemku.

Kataster plný duchov

„Je to dôsledok historického vývoja. Do roku 1950 platilo uhorské pozemno-knižné právo, podľa ktorého vlastníctvo vznikalo zápisom do pozemkovej knihy, pričom vedenie pozemkových kníh sa definitívne skončilo až k aprílu 1964. Po nástupe komunizmu sa evidencia skutočného vlastníctva prestala viesť – kolektivizácia preniesla pôdu do užívania družstiev a štát evidoval len faktické užívanie, nie vlastníctvo,” vysvetlil Grman.

Ľudia pod tlakom socializmu prestali riešiť najmä dedenie poľnohospodárskej a lesnej pôdy. Pri obnove katastra sa potom historické údaje do veľkej miery prepísali do nových záznamov. Bez toho, aby sa preverilo, či sú pôvodní vlastníci ešte nažive a kto po nich pôdu zdedil. Výsledkom je, že v katastri sa ako vlastníci ocitli aj ľudia, ktorí už desaťročia nežili. Ich pozemky sa tak často nedostali k ich skutočným dedičom a vlastnícke vzťahy sa začali komplikovať.

„To, že je v katastri ako vlastník uvedený človek, ktorý už zomrel, ešte neznamená, že tú nehnuteľnosť stále vlastní. Údaje v katastri sa síce považujú za správne a hodnoverné, kým sa nepreukáže opak, no vlastníctvo po smrti človeka prechádza na jeho dedičov. Takýto zápis teda v skutočnosti znamená, že v katastri je evidovaný iba posledný známy právny predchodca a dotknutá osoba má postavenie nezisteného vlastníka,” uviedol na pravú mieru advokát.

Rozdiel medzi realitou a dnešnými dátami katastra je absurdný. Ide pritom o anomáliu roztrúsenú po celom Slovensku. Najvyšší podiel 100 a viac ročných vlastníkov má Trenčiansky kraj – je to viac ako sedem percent všetkých evidovaných. Naopak, najmenej majiteľov s rokom narodenia do 1926 má Bratislavský kraj – iba niečo cez dve percentná spomedzi všetkých vlastníkov.

V rámci okresov vedie Nové Mesto nad Váhom, kde je podiel vyše 11 percent. Najmenej “duchov” na listoch vlastníctva – sotva 0,18 percenta, má bratislavský piaty obvod. Ten zahŕňa Petržalku, Jarovce, Rusovce a Čunovo. Zaujímavé je však to, že jeden vlastník, hoci storočný, je u nás bežne zapísaný na viacerých listoch vlastníctva.

Dedičstvo ako kuriozita

Roztrúsené vlastníctvo je podľa advokáta natoľko masový fenomén, že má vlastné pomenovanie. „Stav, keď sa dedičia nikdy nedohľadali alebo vlastníctvo prechádzalo cez viac generácií bez prejednania, je na Slovensku označovaný ako extrémna rozdrobenosť,” vysvetlil s tým, že je najviac citeľné pri pozemkoch, najmä mimo zastavaných území miest a obcí.

Ak po smrti vlastníka neprebehne dedičské konanie, jeho meno z katastra automaticky nezmizne. Pozemok môže zostať vedený ako majetok s nezisteným vlastníkom a poľnohospodársku pôdu v takom prípade spravuje Slovenský pozemkový fond. Medzitým sa vlastníctvo dedí z generácie na generáciu a pôvodný podiel sa môže rozdeliť medzi desiatky či stovky spoluvlastníkov.

Dnes už podľa Grmana zákon drobenie poľnohospodárskej a lesnej pôdy obmedzuje, no staré vlastnícke vzťahy zostávajú. Ich vysporiadanie si môže vyžiadať dodatočné dedičské konania po každej generácii a v každej rodinnej vetve. Situáciu navyše komplikujú potomkovia Slovákov, ktorí sa v minulosti vysťahovali do zahraničia a o majetku svojich predkov často ani nevedia.

Jav vystúpil do popredia práve pri Trenčianskom kraji. Staršie údaje pozemkových úprav mesta ukazujú asi desať vlastníkov na parcelu a takmer 19 parciel na jedného vlastníka. To je výrazne viac majiteľov na parcelu než je slovenský priemer. Kraj má zároveň veľký podiel poľnohospodárskej aj lesnej pôdy – pred štyrmi rokmi tvorili asi 40 percent územia kraja a lesy takmer polovicu.

V Bratislave V. je podiel starých vlastníkov nižší pravdepodobne preto, že pôvodnú obec nahradilo mladšie sídlisko Petržalka s masívnym bytovým fondom. Byty tu častejšie menili majiteľov predajom a staré zápisy postupne mizli. Preto takmer nemá stáročia starých vlastníkov.

Viac ako 9,2-tisíc ľudí narodených pred rokom 1900 figuruje na dvoch až piatich listoch vlastníctva, ďalších nad 3,5-tisíc na šiestich až 50 listoch. Štyridsaťdeväť ľudí sa v katastri objavuje dokonca na viac ako 50 listoch vlastníctva.

Väčšina z nich zároveň nie je jediným vlastníkom svojich nehnuteľností. Až takmer 23-tisíc ľudí z 25-tisíc narodených pred rokom 1900 sú na všetkých svojich listoch vlastníctva vedení ako spoluvlastníci. Iba necelých 1,3 z nich je jediným vlastníkom a ďalších cez tisíc má kombináciu výlučného vlastníctva a spoluvlastníctva.

To vyústilo do problému, ktorý v krajine dostalo množstvo pozemkov mimo kontroly. Bežne sa stáva, že aj na 50 m2 parcele je stovka vlastníkov a môže za to práve historické dedenie. Po smrti jedného vlastníka sa pôda rozdelila medzi viacero detí, následne medzi nich a ich deti a každou generáciou sa počet vlastníkov rozširoval o desiatky ľudí. Každý má v katastri zapísaný svoj ideálny podiel – napríklad 1/500, či ešte menší.

Ak sa niektoré dedičstvá historicky nevyriešili, problém sa ešte znásobil. „Starý zápis zosnulého vlastníka rozhodne nie je iba neškodnou historickou kuriozitou, ale závažným evidenčným deficitom. Hoci sa dedičstvo nadobúda smrťou poručiteľa, bez zápisu v katastri zostáva dedič ,nepreukázaným´ vlastníkom, ktorý nemôže uplatňovať svoje vlastnícke právo,” doplnil advokát.

Kým sa s pozemkom nič nerobí, starý alebo nejasný zápis nemusí nikomu prekážať. Problém nastane, keď chce vlastník pozemok predať, stavať na ňom, dohodnúť sa na jeho využívaní alebo naň získať dotáciu.

Pozemky sú tak vo veľa prípadoch takmer nepredateľné, či nevyužiteľné. Akékoľvek narábanie s ním schvaľuje množstvo spolumajiteľov a ich dedičov. „Katastrálny odbor bez predloženia právoplatného rozhodnutia o dedičstve nepovolí vklad vlastníckeho či záložného práva,” dodal Grman.

Pôda blokuje diaľnice

Storočné zápisy sa týkajú najmä polí a lesov, ktoré sa v rodinách často dedili celé generácie a ich vlastníctvo zostávalo dlho nerozdelené. Domy a byty naopak častejšie menili majiteľov alebo sa predávali, takže staré mená z ich evidencie postupne mizli. Mŕtve duše však stále vlastnia ako 1,2-tisíc rodinných domov a 174 bytov alebo nebytových priestorov. Sto a viac roční vlastníci však svietia najmä pri pôde. Až 150-tisíc týchto majiteľov v katastri vlastní iba pozemok – najčastejšie ornú pôdu.

„Približne pätina poľnohospodárskej pôdy patrí nezisteným vlastníkom alebo osobám, po ktorých neprebehlo dedičské konanie. Dôsledkami sú najmä narušenie fungovania trhu s pôdou, deformácia štruktúry poľnohospodárstva, spomalenie a predraženie verejných investícií a preťaženie justície a štátnej správy,” vysvetlil advokát.

Problém presahuje do budovania krajiny. Tisíce neexistujúcich vlastníkov a dlhé rodinné vety komplikujú výstavbu cestnej siete. Tá sa často stavia v extraviláne nanovo, teda je potrebný zdĺhavý výkup pozemkov od spoluvlastníkov.

Ak má diaľnica viesť cez 50 pozemkov s celkovým počtom 500 majiteľov, odkup pôdy štátu presahuje dekádu – trvá približne päť až desať rokov. Podľa údajov Slovenskej správy ciest je majetkové vysporiadanie na Slovensku jedným z najvýraznejších spomaľovačov výstavby diaľnic.

Príkladom za všetky je obchvat Šale. V roku 2018 tam ešte prebiehalo približne 100 vyvlastňovacích konaní. Pôvodne sa počítalo so 162 vlastníkmi, no počas procesu pribudli ďalší vlastníci v dôsledku dedičských konaní a novoobjaveného dedičstva. Starším prípadom je aj D1 cez Považskú Bystricu. Štát sa v roku 2006 nedohodol s 13 vlastníkmi a musel začať vyvlastňovanie; problémom boli aj vlastníci, ktorí nesúhlasili s trasou či ponúknutou cenou.

Štát sa podľa Grmana snaží rozdrobené vlastníctvo riešiť pozemkovými úpravami. Pri nich sa stovky či tisíce malých podielov a parciel usporiadajú do väčších a praktickejších pozemkov s jasnými hranicami a prístupovými cestami. Keďže ide o rozsiahly proces, jeho dokončenie na celom Slovensku potrvá ešte desaťročia.

© Autorské práva vyhradené

Témy:
socializmus
Trenčiansky kraj
Bratislavský kraj
dedičské konanie

mReportér

Zdielajte článok

Vážení čitatelia, pod týmto článkom sme neumožnili diskusiu

Obsah článku a skúsenosti s administráciou debát nám dávajú predpoklad, že aj na tomto mieste by pribúdali
prevažne príspevky, ktoré by boli v rozpore s pravidlami debaty aj dobrými mravmi.

Ďakujeme za pochopenie a tešíme sa na slušné debaty pod inými článkami.